Legalizacija zatvorenih lođa, balkona, terasa i parcijalna legalizacija

legalizacija loggie, zatvorenog balkonaLođa je po definiciji zakona vanjski prostor zgrade koji je otvoren sa jednom stranom (koeficijent 0,75), balkon je  vanjski prostor zgrade izvan ravnine pročelja zgrade najčešće izveden kao konzolna ravna ploča (koef. 0,25), dok je terasa ravna površinski obrađena natkrivena ili nenatkrivena površina uz neku zgradu ili na njoj (natkrivena koef 0,5; nenatkrivena koef 0,25).

Zatvaranjem tih prostora mijenjaju se njihova svojstva i kada se navedena rekonstrukcija izvodi bez odgovarajuće dozvole riječ je o nezakonitoj gradnji.

Postupak legalizacije rekonstrukcije navedenih cjelina vodi se prema veličini odnosno kategoriji zgrade unutar koje se rekonstrukcija izvela. Drugim riječima ukoliko je balkon ili terasa pretvorena u stambeni prostor  u zgradi od npr. preko  400m² potrebno je tada napraviti dokumentaciju u skladu sa zahtjevima za Zahtjevnu zgradu što znači da je osim izrade arhitektonskih snimki potrebna izjava o ispunjenju bitnog zahtjeva mehaničke otpornosti i stabilnosti, te u iznimnim slučajevima geodetski snimak.
Legalizacija se može napraviti parcijalno samo za jedan stan odnosno funkcionalnu cjelinu koja se treba prikazati detaljno u kontekstu same zgrade u kojoj se nalazi ili se kao što je preporučljivo legalizacija može napraviti za cijelu zgradu  sa svim promjenama koje su se na njoj dogodile.

Vezano za mogućnost legalizacije raznih zahvata na lođama i balkonima svakako bi izdvojili sljedeći stav Ministarstva graditeljstva:
“Lođa odnosno balkon koji je ostakljen ili na neki drugi način zatvoren a da je pri tome zadržao funkciju balkona odnosno lođe ne ozakonjuje se.  Navedeni čin može biti u suprotnosti s konzervatorskim pravilima u slučaju da je zgrada pod zaštitom a može izazvati i spor radi zaštite autorskih prava projektanta fasade što se može procesuirati primjenom zakona koji reguliraju navedena dva područja. Lođa odnosno balkon koji su zatvaranjem izgubili prvobitnu funkciju, na kojima je djelomično ili u potpunosti uklonjen zid zgrade i izvršeni drugi zahvati radi promjene namjene podliježu obvezi ozakonjenja.

Za još detaljnije pojašnjenje mogućnosti i samog postupka ozakonjenja navedenih rekonstrukcija svakako donosimo do sada objavljene odgovore Ministarstva graditeljstva

Obzirom da se balkoni najčešće legaliziraju na zahtjevnim objektima (iznad 400m2) gdje je potrebno osim detaljnog prikaza cijele stambene jedinice, raditi i statiku, naša je preporuka da se u postupak uključe barem tri stana kako bi se umanjili pojedinačni troškovi. U slučaju većeg broja stanova pojedinačni trošak se redovito proporcionalno smanjuje.
Primjer: za legalizaciju balkona ili lođa više od 10 stanova, naša pojedinačna cijena po stambenoj jedinici (arhitektura+statika) iznosi 1.500kn +pdv.
Svakako je bitno da se prije pokretanja postupka dođe do građevinske dozvole za zgradu i pripadajućeg joj projekta, koji se nalaze u odjelima za graditeljstvo Općina
(Zagreb- Trg Stjepana Radića 1 ili gradski arhiv-za zgrade starijeg datuma).
Stojimo na raspolaganju za uvid u vaš slučaj i konkretnu ponudu na našoj kontakt stranici.

Otvori i istaci na međi

Nakon niza pitanja  i nekih naših ranijih odgovora  oko mogućnosti legalizacije zgrade sa otvorom i/ili istakom na međi stiglo je sada i službeno tumačenje Ministarstva koje dozvoljava dosta fleksibilnosti po pitanju navedene odredbe, a što danas ukratko objavljujemo.
Konkretno, Zakon o postupanju ne dopušta ozakonjenje dok postoje otvori i istaci na međi sa drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade, a sve u svrhu da se ne onemogući prislanjanje nove zgrade na ozakonjenu zgradu.
Nakon objašnjenja Ministarstva zaključci su sljedeći:
- podrazumijeva se da je otvor ili istak uvijek moguć ako susjedna čestica nije građevinska
- ozakonjenje je moguće ako nije planirano građenje zgrade, a planirano je npr. građenje ceste, uređenje terena i sl.,
i na kraju vrlo česta situacija:
-ozakonjenje sa otvorom i/ili istakom je moguće ukoliko je susjedna čestica već izgrađena

Svježe tumačenje, riješilo je i još jednu moguću dvojbu oko pomoćnih objekata, a ta je da pomoćni objekt može biti i na različitoj čestici od one na kojoj se nalazi osnovni legalan objekt, sve dok ispunjava tri uvjeta postavljena za pomoćne objekte (funkcija, kvadratura i katnost).

Legalizacija i neka česta pitanja 3.dio

Uporabna dozvola i negativna zablilježbaNakon ranije dvije objave: legalizacija i česta pitanja 1. dio, a zatim 2.dio, trenutak je da se odgovori na još jedno prilično važno i često pitanje;
Pitanje:
Živim u zgradi preko 400m2 sa desetak stanova koja je izgrađena prije desetak godina, te je zgrada uknjižena i etažirana. Naime trenutno sam u fazi prodaje stana, kupac želi ishoditi kredit no ne može jer zgrada nema Uporabnu dozvolu.
Što mi je činiti da se skine ta zabilježba i ako krenem u legalizaciju mogu li to napraviti samo za svoj stan, jer drugi stanari nisu zainteresirani i smatraju da je sve u redu pošto su vlasnički upisani?

Odgovor: Zgrada iznad 400m2, relativno novijeg  datuma koja nema Uporabnu dozvolu po svemu sudeći nije prošla tehnički pregled za dobijanje Uporabne dozvole. Najčešći razlog  je taj da na žalost nije rađena po dozvoli, pa tehničkom pregledu nija bila ni podvrgnuta jer ga ne bi mogla niti zadovoljiti.
Uglavnom u većini slučajeva radi se: bilo o prekoračenju broja stanova, prekoračenju dopuštene kvadrature (volumena) ili oboje istovremeno.
Objekt je u tome slučaju nezakonit, za što banke danas više ne daju kredite ili mogućnost stavljanja pod hipoteku.
Navedeno bi bilo potrebno i poželjno ozakoniti po aktualnom zakonu i taj način ukloniti negativnu zabilježbu.

Svakako u postupak treba ići cijela zgrada kao cjelina, što bi svima trebalo biti u interesu, jer će se u određenom trenutku i drugi vlasnici naći u situaciji da sa svojim stanom neće moći normalno gospodariti, a Zakon je kako stvari stoje ograničenog trajanja.

Troškovi komunalnog i vodnog doprinosa plaćaju se isključivo za prekoračeni volumen (ukoliko postoji), dok se Naknada za legalizaciju plaća za volumen cijele zgrade (obzirom da je dozvola bila u startu prekršena).
Prema Zakonu o postupanju navedene troškove snose suvlasnici prema veličini svojih udjela u zgradi, što se uvijek može platiti i iz pričuve, kao i izrada nove tehničke dokumentacije što je pak prvi korak u postupku legalizacije objekta.

Za ovaj i slične slučajeve važno je svakako još jednom napomenuti da dokaz legalnosti objekta nije upisanost u katastar i zemljišne knjige već činjenica da objekt ima odgovarajuću dozvolu za građenje i da je izveden točno po toj dozvoli.
*Odgovornost za odstupanje od dozvole svakako snosi investitor, no problem je na žalost prepušten sadašnjim vlasnicima.

Dizajn et cetera na novoj adresi

Arhitektonski ured Martićeva
Želimo obavijestiti sve naše dosadašnje i buduće klijente za usluge projektiranja i legalizacije objekata da se od 22. listopada 2012. naš arhitektonski ured nalazi na novoj adresi:
Martićeva 35, 2.kat,
novi broj fiksnog telefona je 01–7789-524

Legalizacija i neka česta pitanja 2. dio

Nakon prvog dijela odgovora na neka česta pitanja čija je objava bila još za donošenja sada aktualnog  Zakona, a obzirom da i dalje postoji veliki broj pitanja na koja je sve teže pojedinačno odgovarati pokušati ćemo ih sažeti u kontekst nekoliko  onih koja se često ponavljaju:

Pitanje 1: Imam kuću od 97 m2 brutto površine sa terasom od 20m2. U koju kategoriju objekata za legalizaciju ulazi moja kuća?
Odgovor: Obzriom da se terasa računa također kao površina, iako u koeficijentu 0.5 za natkrivene i 0,25 za nenatkrivene, navedeni objekt prelazi 100m2 i ulazi u kategoriju manje zahtjevne zgrade (između 100 i 400m2).

Pitanje 2: Na našem legalnom objektu od nekoliko apartmana dodali smo jo jedan mali stančić manji od 50m2. Možemo li ga legalizirati kao pomoćni objekt?
Odgovor:  Da bi objekt bio pomoćni, osim što mora biti u funkciji legalne zgrade i imati ispod 50m2 tlocrtne površine  jedne etaže, treba imati karakteristike zgrade a to je da ima vlastite konstruktivne zidove sa stropom ili krovom.   To su uglavnom garaže, spremišta, drvarnice i slično.
Vaš slučaj se gleda kao nadogradnja i za kategoriju zgrade za legalizaciju se računa osnovni dio + nadogradnja.

Pitanje 3: Imamo malu kućicu na poljoprivrednom zemljištu manju od 40m2. Možemo li ju legalizirati kao pomoćni objekt?
Odgovor: Navedena kućica bi se svrstala ipak u kategoriju jednostavnih zgrada jer ne ispunjava uvjet da je u funkciji osnovne zgrade koja je legalna.

Pitanje 4: Na legalnoj obiteljskoj kući smo zatvorili terasu  i napravili stan. Obzirom da nismo prekoračili tlocrtne gabarite da li je to uopće potrebno legalizirati.
Odgovor: Iako nije bilo promjena u tlocrtu došlo je do promjena volumena, a čime ste i dobili na vrijednosti. Navedeno je svakako potrebno i poželjno legalizirati.

Pitanje 5: Živim u kući, u prizemlju. 4 etaže su, svaka sa posebnim vlasnikom, te potkrovlje koje je u vlasništvu vlasnika etaže na vrhu.
Ta etaža na vrhu sa potkrovljem  je bez građevinske dovole. Vlasnik prvog kata je također preuredio i svoju etažu, bez dozvole.
Ja na svom prizemlju nisam ništa mijenjao, te je sve u redu.
Tražio sam građevinsku dozvolu u uredu za urbanizam, i jedina građevinska koja postoji pokazuje krov iznad moje etaže, prizemlja i ništa više. Dakle gornji dio se očito nije radio sa dozvolama kao što sam ja u početku mislio.
Problem je što ova dva vlasnika iznad mene imaju vlasničke listove, i ucrtano je sve u katastar. Oni ne žele uopće započeti postupak legalizacije jer kažu da nije potrebno.
Mene je sad strah i za moju etažu. Da li oni moraju pokrenuti postupak legalizacije? Ukoliko ne pokrenu, koje su posljedice? Da li sam ja u ikakvoj opasnosti? Da li ja mogu ikako natjerati njih da legaliziraju?
Odgovor: Svakako bi trebalo biti svima u interesu da se zgrada legalizira kako je danas izvedena jer bi na taj način mogli normalno gospodariti svojim vlasničkim cjelinama. Vi bi praktički mogli kao jedan od suvlasnika pokrenuti postupak legalizacije i “gurnuti” na taj način druge u postupak no u praksi bi došlo do problema, ako se svi ne slože jer kod svih treba napraviti izmjeru i referent treba provjeriti stanje i promjene unutar svih cjelina. Na koncu trebalo bi i podijeliti troškove izrade tehničke dokumentacije. Komunalni, vodni doprinos i naknada za legalizaciju plaćaju se razmjerno vlasničkim cjelinama (ili cijelinama koje se koriste), dok vi u vašem slučaju ne bi plaćali ništa obzirom da je vaš dio legalan.

Vlasnički listovi i upisanost u katastar ne dokazuju legalnost objekta već isključivo odgovarajuća dozvola i projekt koji ide uz tu dozvolu. Na nekretninu koja to nema  ne bi naprimjer nikad mogli staviti hipoteku niti ju prodati nekome tko bi ju kupovao na kredit jer bi banka odmah osporila legalnost objekta.

Ukratko u vašem slučaju vjerojatno se rušiti neće, ali se neće moći ni normalno gospodariti nekretninom dok se legalnost nadogradnje ne riješi. Za neke zgrade koje su registrirane kao nelegalne već se plaćaju određene kazne.

Postupak legalizacije objekta u 2013.

Postupak legalizacije objektaIzlaskom sada aktualnog zakona o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama 86/12 , postupak se bitno  pojednostavio u odnosu na prethodne zakone, pa predstavljamo put za legalizaciju u 2013. godini u što kraćim crtama:

  1. U prvom koraku, ovisno o kategoriji objekta (zgrade) koji se legalizira, potrebno je kontaktirati odgovarajući ured: ovlaštenog arhitekta, ovl. geodeta ili inž. građevine (ili ured koji pokriva sve navedene struke).
    Prema ukupnoj brutto površini kategorije su: Iznad 400m², do 400m², do 100m² i pomoćni objekti do 50m².  Svakako je poželjno je da ured ima iskustva u legalizaciji ili da je minimalno upoznat sa odredbama Zakona jer postupak legalizacije nije puko crtanje postojećeg stanja.
  2. Nakon analize mogućnosti, prihvaćanja ponude i procedure sljedi: Izlazak na teren i izmjera, te izrada dokumentacije: arhitektonske snimke, geodetske snimke te izjava statičara (za iznad 400m²).
  3. Kada je izrađena tehnička doku­mentacija predaje se zaht­jev za izda­vanje Rješenja o izve­de­nom stanju u Odjel za gra­diteljstvo lokalne ili region­alne samouprave (nadležno upravno tijelo prema defini­ciji zakona). Pri­likom predaje zaht­jeva za izda­vanje Rješenja o izve­de­nom stanju, osim što je potrebno priložiti  tehničku doku­mentaciju, plaća se i upravna pris­to­jba (cca 70kn).
  4. Nadležni referent  nakon što pre­gleda pro­jekte, izvrši očevid i provjeru na terenu te ustanovi da objekt odgo­vara uvje­tima za legal­izaciju u skladu sa pos­to­jećim zakonom, šalje pro­jekte za obračun  Naknade za legalizaciju, a naknadno i za obračun komu­nalnog i vodnog dopri­nosa.
  5. Plaćanje  Naknade za legalizaciju ili minimalno prve rate
  6. Dobijanje Rješenja o izvedenom stanju čiji je sastavni dio tehnička dokumentacija izrađena u postupku legalizacije

Važne napomene:

  • Komunalni i vodni doprinos plaćaju se nakon dobijanja Rješenja o izvedenom stanju. Obročno plaćanje je moguće uz poček od godinu dana.
  • Rok za podnošenje zahtjeva 30.lipnja 2013, odnosno 31.12.2012 za objekte sa Rješenjem za rušenje
  • Legalizacijom objekta se ne rješavaju imovinsko pravni odnosi već samo legalnost objekta (kao da je rađen po dozvoli)
  • Za legalizaciju nadogradnje radi se nova dokumentacija za cijeli objekt gdje se prikazuje razlika između legalnog dijela i nadograđenog dijela bez dozvole. Doprinosi i naknada prema državi i lokalnoj samoupravi se naknadno plaćaju samo za nadograđeni dio
  • Kod definiranja kategorije objekta računa se osnovni dio i nadogradnja

Korisna informacija:  Kako znati da je objekt legalan

U prilogu možete preuzeti Obrazac zahtjeva za legalizaciju

Uredba o novoj Naknadi za legalizaciju

Jučer  (23.kolovoza 2012.) je na sjednici Vlade prihvaćena  nova Uredba o Naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru koja će se primjenjivati u skladu sa novim Zakonom za legalizaciju.
Uredba stupa na snagu 8 dana od objave u Narodnim Novinama koja se očekuje uskoro, a do tada je na snazi stari izračun.
Novi izračun u obzir uzima nekoliko parametara:

  • Ukupan obujam zgrade
  • Vrsta zgrade  (1. pomoćna zgrada do 50m2,  2.sve ostale)
  • Namjena zgrade
  • Lokacija zgrade

Informativni izračun, može se napraviti već sada na našoj stranici:
Tablica za izračun naknade za legalizaciju 

Novi Zakon o legalizaciji stupio na snagu

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12 stupio je na snagu 06.kolovoza 2012.
Sažetak i službeni tekst zakona nalazi se pod:

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12.

Novi Zakon o legalizaciji objavljen u NN

zakon o legalizaciji gradnje 2012Zakon za legalizaciju objekata iz 2012. objavljen je u Narodnim Novinama 27.07. 2012. te stupa na snagu 8 dana nakon navedene objave.
Službeni tekst novog Zakona nalazi se u prilogu:

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12

Legalizacija po starom i/ili po novom Zakonu

Zakon o legalizaciji 2011 i 2012Zakon o legalizaciji pripremljen u 2012.upućen je u Saborsku proceduru te se njegovo stupanje na snagu očekuje početkom kolovoza 2012.
Nakon što novi Zakon stupi na snagu, nezavršeni postupci koji su bili započeti po starom Zakonu završiti će se po novom Zakonu iz 2012. ukoliko je to za investitora povoljnije (što će najčešće biti slučaj). Za sada je uglavnom nepoznata nova formula za izračun naknade za legalizaciju.  Uredba o naknadi biti će donesena do trideset dana nakon stupanja na snagu novoga Zakona, a prema najavama izračun će biti jednostavniji, te za određene kategorije objekata još povoljniji.

Datum za podnošenje zahtjeva za legalizaciju biti će produžen do 30. lipnja 2013.  Iznimno za objekte kod kojih je građevinska inspekcija izdala Rješenje za rušenje rok za podnošenje zahtjeva ostaje nepromijenjen, dakle do 31.12.2012.
Konačan tekst Zakona o legalizaciji nakon drugog  Saborskog čitanja