Postupak prije gradnje

parcela za građenjeVećina investitora danas, svjesna je potrebe zakonitog građenja i angažiranja struke u samom procesu projektiranja i gradnje.
Zakonita i kvalitetna gradnja donose niz prednosti kroz budući kvalitetan prostor, udobno stanovanje te konačno normalno gospodarenje nekretninom.
Ipak sam proces osmišljavanja i procjene mogućnosti projektiranja buduće kuće ili stambene zgrade kreće već od same kupnje zemljišta.

Vlasništvo:
Prije same kupnje zemljišta na kojem se planira graditi, prva stvar koja se mora provjeriti je vlasništvo. Najljepša je okolnost kada je vlasništvo potpuno čisto, po mogućnosti jedan ili što manje vlasnika i svakako je poželjno da zemljište nema tereta. Sve te detalje može provjeriti sam investitor no topla je preporuka, pogotovo u slučajevima kada nije sve čisto, da se angažira odvjetnik.

Procjena mogućnosti gradnje:
Može li se uopće graditi?!
Za takve procjene svakako je potrebno angažirati arhitekta kod kojeg je poželjno osim samog iskustva sa projektiranjem da je i upoznat sa cijelim procesom ishođenja dozvole, od kupnje zemljišta pa sve do završetka gradnje i upisa kuće u katastar i gruntovnicu.

Nerijetko se događa da je zemljište u katastru evidentirano kao poljoprivredno, a u naravi se na njemu može slobodno graditi jer je tako predviđeno prostornim planom. Nekada su situacije i obrnute, da je zemljište predviđeno za gradnju, ali se zbog nekih drugih okolnosti ne može ništa graditi (npr. ne postoji pristup prometnici). Situacije su brojne, pogotovo jer se propisi dosta često mijenjaju te je na takve stvari potrebno redovito paziti.

Koliko se i što može graditi?!
Kod procjene mogućnosti gradnje, svakako se provjerava i da li čestica  udovoljava  planovima i potrebama investitora.  Dva su elementa koja se tu najčešće pojavljuju: Izgrađenost čestice i Koeficijent iskoristivosti građ.čestice (Ki)
Izgrađenost čestice definira se kao tlocrtna projekcija kuće na česticu i u kojem omjeru ona pokriva ukupnu površinu čestice. Taj odnos se najčešće kreće u rasponu od 30% do ponekad 40% za samostojeće kuće. Navedeno znači da preostali dio 60-70% ne smije biti izgrađen osim za popločenje, parking i sl.
Koeficijent iskoristivosti (Ki) također prikazuje mogućnost građenja no ovoga puta se ne radi o odnosu tlocrtnih površina već o odnosu građevinske brutto površine (GBP) kuće, zgrade u odnosu na površinu čestice.
Može se reći da se u praksi najčešće sve vrti oko koeficijenta 1 što znači da se na parceli od 400m2 može izgraditi kuća jednake brutto građevinske površine.  Striktne zone mogu se spuštati čak do koeficijenta 0,6.
Naravno i ovo pravilo može postati nebitno, ako je propisana minimalna veličina čestice.

Iz navedenih primjera pokušali smo dati barem mali uvid u važnost prisutnosti arhitekta već u ranoj fazi, prije same gradnje, jer se uz relativno mala inicijalna davanja može postići velika ušteda i izbjeći mnoštvo krivih koraka prije kupnje zemljišta i početka radova.
Konačno sama vrijednost zemljišta ne ovisi samo o lokaciji već o svemu tome što ono pruža.
Za vaš konkretan upit ili uvid slučaj stojimo na raspolaganju na naš kontakt.

Dokazivanje 1968.

zgrade prije 1968Sa novim Zakonom o gradnji koji je stupio na snagu  1. siječnja 2014., nastupile su i neke novosti oko dokazivanja da je građevina evidentirana prije 15. veljače 1968. i da je samim time zakonita.
Kako je opisano u našem ranijem članku (kuća izgrađena prije 1968.) dokazivanje legalnosti takvih građevinama najčešće se radilo na temelju Uvjerenja od katastara, a ako to nije bilo moguće dokazivanja su išla prema tijelu graditeljstva koje bi izdavalo Uvjerenje o vremenu gradnje.
Danas se po prvi puta za sve objekte izgrađene prije 1968. izdaje Uporabna dozvola i izdaje ju isključivo tijelo graditeljstva na temelju uvida u Državnu snimku iz zraka, uvida u druge kartografske podloge Državne geodetske uprave iz toga vremena ili prema potrebi drugih odgovarajućih dokaza.
Uporabnom dozvolom,  se tako osim dosadašnjeg  iskaza isključivo  tlocrtne površine objekta, opisuje cijela zgrada kako je bila izgrađena prije navedenog datuma: broj i vrsta etaža, vanjska veličina nadzemnih i podzemnih dijelova, smještaj na čestici, namjena itd.
Primjer Uporabne dozvole za građevine evidentirane prije 1968. nalazi se u prilogu: Uporabna za zgrade do 1968
*svi postupci započeti prije 2014. dovršavaju se prema starom Zakonu

Legalizacija 2014

Legalizacija objekata 2014Legalizacija objekta u 2014 je samo nastavak na već naš ranije napisani članak Postupak legalizacije , ovaj puta sa ključnim informacijama za tekuću 2014. godinu.
Prema Zakonu o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12, legalizirati mogu svi koji su podnijeli zahtjev do konca lipnja 2013. a čiji su objekti ili nadogradnje izvedeni do 21.6.2011. Navedeni Zakon omogućuje tako legalizaciju brojnih zahvata koji su izvedeni mimo prostornog plana (udaljenost od međa, izgrađenost čestice itd.)  i nerijekto su izvan samih građevinskih zona.

Sve izgrađeno nakon 21.6.2011. podliježe Zakonu o gradnji i prostornom uređenju, odnosno najnovijem Zakonu o gradnji NN 153/13, povezanim sa Zakonom o prostornom uređenju i građevinskoj inspekciji koji su na snazi od 1.1.2014. Navedeni propisi ukratko dozvoljavaju ozakonjenje isključivo kada je zgrada izvedena u skladu sa prostornim planom.
U skladu sa trenutnim stanjem i pitanjima koja se često pojavljuju vezano za gradnju i legalizaciju, donosimo nekoliko odgovora:

P: Predali smo zahtjev za legalizaciju i čekamo Rješenje, no ne znamo koliko će sve to potrajati, a mi bi željeli već sada ići na dozvolu za nadogradnju. Da li je to moguće?

O: Osnovni uvjet za bilo kakvu dozvolu za nadogradnju je da je postojeće izvedeno stanje zakonito. Potrebno je dakle prvo pričekati Rješenje o izvedenom stanju i tek potom ići na projekt i dozvolu.
Dozvola se naravno izdaje u skladu sa parametrima prostornog plana.

P:  Htjeli bi zatvoriti terasu na stambenoj zgradi i to naknadno ozakoniti, možete li reći kakav je postupak.

O: Ozakonjenja zatvaranja balkona, loggia i terasa moguće je isključivo za sve koji su već podnijeli zahtjev i udovoljavaju uvjetima Zakona NN 86/12. Svi drugi zahvati moraju ići na dozvolu. Napomena: investitori stambenih zgrada za tržište su najčešće već iskoristili maksimalnu izgrađenost parcele, tako da daljnja nadogradnja često nije ni moguća.

P: Kako se danas tretira nezakonita gradnja koja se dogodila po isteku Zakona o postupanju iz 2012?

O: Novim setom Zakona koji su stupili na snagu od 1.siječnja 2014. svaka uočena nezakonita gradnja će se zaustaviti i novčano sankcionirati. U slučaju da se gradi van prostora koji dozvoljava gradnju ići će se na rušenje bez odgode.
Ukoliko je zahvat u prostoru koji dozvoljava gradnju, uz novčanu kaznu gradnja se zaustavlja, a investitoru će se dati mogućnost da naknadno ishodi dozvolu i uskladi gradnju sa parametrima prostornog plana. Inspekciju danas uz građevinskog inspektora provodi i komunalni redar.

Ukoliko ste podnijeli zahtjev  do 30.lipnja 2013. i dobili ste rok za nadopunu 30 dana, stojimo vam na raspolaganju za izradu kompletne tehničke dokumentacije za legalizaciju. Svakako smo na raspolaganju i za ponude za projekte novih zgrada, na naš kontakt
Pitanja na temu možete postavljati u komentarima.

Energetski certifikat

energetski certifikatEnergetski certifikat je već neko vrijeme neophodan dio tehničke dokumentacije svih novih zgrada, a od 1.siječnja 2014. postao je i obaveza za sve zgrade, te stambene i poslovne jedinice (iznad 50m2) koje su predmet kupoprodaje.
Energetskim certificiranjem koje se danas provodi utvrđuje se energetski razred u odnosu na potrebnu količinu energije za grijanje, gdje mnogo toga ovisi o klimatskom području, obliku zgrade, korištenoj izolaciji i otvorima na zgradi, a samom certifikatu prethodi pregled za što je bitna projektna dokumentacija zgrade.
Trajanje energetskog certifikata je 10 godina.
Certificiranja u budućnosti donijeti će vjerojatno dodatne zahtjeve kao što su testovi propusnosti, izračun primarne energije (energija i energenti potrebni za stvaranje energije za grijanje/hlađenje) itd.
Naš ured već godinama radi na osmišljavanju i projektiranju zgrada sa težnjom ka što boljom energetskom učinkovitošću, te smo posljedično ovlašteni i za izdavanje energetskih certifikata za naše klijente.
Ukoliko tražite uslugu energetskog certificiranja ili imate pitanje na navedenu temu, slobodno nam se javite na telefon ili mail koji se nalaze na našoj kontakt stranici.

Ministarstvo graditeljstva svježe je izdalo informativni letak koji sadrži dosta odgovora na učestala pitanja, te ga možete preuzeti u prilogu: Energetski certifikat MGIPU

Novi zakon o gradnji

Ministarstvo graditeljstva
MGIPU

U Narodnim novinama br. 153 objavljen je set od tri zakona koji se odnose na gradnju. prostorno planiranje i građevinsku inspekciju. U prilogu se nalaze sva tri Zakona koja stupaju na snagu sa 1. siječnja 2014., dok će se svega nekoliko odredbi iz Zakona o gradnji aktivirati u periodu od 1. siječnja 2015.sve do 1.siječnja 2016.

Više na:
ZAKON O GRADNJI
ZAKON O PROSTRONOM UREĐENJU
ZAKON O GRAĐEVINSKOJ INSPEKCIJI