Legalizacija i neka česta pitanja 3.dio

Uporabna dozvola i negativna zablilježbaNakon ranije dvije objave: legalizacija i česta pitanja 1. dio, a zatim 2.dio, trenutak je da se odgovori na još jedno prilično važno i često pitanje;
Pitanje:
Živim u zgradi preko 400m2 sa desetak stanova koja je izgrađena prije desetak godina, te je zgrada uknjižena i etažirana. Naime trenutno sam u fazi prodaje stana, kupac želi ishoditi kredit no ne može jer zgrada nema Uporabnu dozvolu.
Što mi je činiti da se skine ta zabilježba i ako krenem u legalizaciju mogu li to napraviti samo za svoj stan, jer drugi stanari nisu zainteresirani i smatraju da je sve u redu pošto su vlasnički upisani?

Odgovor: Zgrada iznad 400m2, relativno novijeg  datuma koja nema Uporabnu dozvolu po svemu sudeći nije prošla tehnički pregled za dobijanje Uporabne dozvole. Najčešći razlog  je taj da na žalost nije rađena po dozvoli, pa tehničkom pregledu nija bila ni podvrgnuta jer ga ne bi mogla niti zadovoljiti.
Uglavnom u većini slučajeva radi se: bilo o prekoračenju broja stanova, prekoračenju dopuštene kvadrature (volumena) ili oboje istovremeno.
Objekt je u tome slučaju nezakonit, za što banke danas više ne daju kredite ili mogućnost stavljanja pod hipoteku.
Navedeno bi bilo potrebno i poželjno ozakoniti po aktualnom zakonu i taj način ukloniti negativnu zabilježbu.

Svakako u postupak treba ići cijela zgrada kao cjelina, što bi svima trebalo biti u interesu, jer će se u određenom trenutku i drugi vlasnici naći u situaciji da sa svojim stanom neće moći normalno gospodariti, a Zakon je kako stvari stoje ograničenog trajanja.

Troškovi komunalnog i vodnog doprinosa plaćaju se isključivo za prekoračeni volumen (ukoliko postoji), dok se Naknada za legalizaciju plaća za volumen cijele zgrade (obzirom da je dozvola bila u startu prekršena).
Prema Zakonu o postupanju navedene troškove snose suvlasnici prema veličini svojih udjela u zgradi, što se uvijek može platiti i iz pričuve, kao i izrada nove tehničke dokumentacije što je pak prvi korak u postupku legalizacije objekta.

Za ovaj i slične slučajeve važno je svakako još jednom napomenuti da dokaz legalnosti objekta nije upisanost u katastar i zemljišne knjige već činjenica da objekt ima odgovarajuću dozvolu za građenje i da je izveden točno po toj dozvoli.
*Odgovornost za odstupanje od dozvole svakako snosi investitor, no problem je na žalost prepušten sadašnjim vlasnicima.

Dizajn et cetera na novoj adresi

Arhitektonski ured Martićeva
Želimo obavijestiti sve naše dosadašnje i buduće klijente za usluge projektiranja i legalizacije objekata da se od 22. listopada 2012. naš arhitektonski ured nalazi na novoj adresi:
Martićeva 35, 2.kat,
novi broj fiksnog telefona je 01–7789-524

Legalizacija i neka česta pitanja 2. dio

Nakon prvog dijela odgovora na neka česta pitanja čija je objava bila još za donošenja sada aktualnog  Zakona, a obzirom da i dalje postoji veliki broj pitanja na koja je sve teže pojedinačno odgovarati pokušati ćemo ih sažeti u kontekst nekoliko  onih koja se često ponavljaju:

Pitanje 1: Imam kuću od 97 m2 brutto površine sa terasom od 20m2. U koju kategoriju objekata za legalizaciju ulazi moja kuća?
Odgovor: Obzriom da se terasa računa također kao površina, iako u koeficijentu 0.5 za natkrivene i 0,25 za nenatkrivene, navedeni objekt prelazi 100m2 i ulazi u kategoriju manje zahtjevne zgrade (između 100 i 400m2).

Pitanje 2: Na našem legalnom objektu od nekoliko apartmana dodali smo jo jedan mali stančić manji od 50m2. Možemo li ga legalizirati kao pomoćni objekt?
Odgovor:  Da bi objekt bio pomoćni, osim što mora biti u funkciji legalne zgrade i imati ispod 50m2 tlocrtne površine  jedne etaže, treba imati karakteristike zgrade a to je da ima vlastite konstruktivne zidove sa stropom ili krovom.   To su uglavnom garaže, spremišta, drvarnice i slično.
Vaš slučaj se gleda kao nadogradnja i za kategoriju zgrade za legalizaciju se računa osnovni dio + nadogradnja.

Pitanje 3: Imamo malu kućicu na poljoprivrednom zemljištu manju od 40m2. Možemo li ju legalizirati kao pomoćni objekt?
Odgovor: Navedena kućica bi se svrstala ipak u kategoriju jednostavnih zgrada jer ne ispunjava uvjet da je u funkciji osnovne zgrade koja je legalna.

Pitanje 4: Na legalnoj obiteljskoj kući smo zatvorili terasu  i napravili stan. Obzirom da nismo prekoračili tlocrtne gabarite da li je to uopće potrebno legalizirati.
Odgovor: Iako nije bilo promjena u tlocrtu došlo je do promjena volumena, a čime ste i dobili na vrijednosti. Navedeno je svakako potrebno i poželjno legalizirati.

Pitanje 5: Živim u kući, u prizemlju. 4 etaže su, svaka sa posebnim vlasnikom, te potkrovlje koje je u vlasništvu vlasnika etaže na vrhu.
Ta etaža na vrhu sa potkrovljem  je bez građevinske dovole. Vlasnik prvog kata je također preuredio i svoju etažu, bez dozvole.
Ja na svom prizemlju nisam ništa mijenjao, te je sve u redu.
Tražio sam građevinsku dozvolu u uredu za urbanizam, i jedina građevinska koja postoji pokazuje krov iznad moje etaže, prizemlja i ništa više. Dakle gornji dio se očito nije radio sa dozvolama kao što sam ja u početku mislio.
Problem je što ova dva vlasnika iznad mene imaju vlasničke listove, i ucrtano je sve u katastar. Oni ne žele uopće započeti postupak legalizacije jer kažu da nije potrebno.
Mene je sad strah i za moju etažu. Da li oni moraju pokrenuti postupak legalizacije? Ukoliko ne pokrenu, koje su posljedice? Da li sam ja u ikakvoj opasnosti? Da li ja mogu ikako natjerati njih da legaliziraju?
Odgovor: Svakako bi trebalo biti svima u interesu da se zgrada legalizira kako je danas izvedena jer bi na taj način mogli normalno gospodariti svojim vlasničkim cjelinama. Vi bi praktički mogli kao jedan od suvlasnika pokrenuti postupak legalizacije i “gurnuti” na taj način druge u postupak no u praksi bi došlo do problema, ako se svi ne slože jer kod svih treba napraviti izmjeru i referent treba provjeriti stanje i promjene unutar svih cjelina. Na koncu trebalo bi i podijeliti troškove izrade tehničke dokumentacije. Komunalni, vodni doprinos i naknada za legalizaciju plaćaju se razmjerno vlasničkim cjelinama (ili cijelinama koje se koriste), dok vi u vašem slučaju ne bi plaćali ništa obzirom da je vaš dio legalan.

Vlasnički listovi i upisanost u katastar ne dokazuju legalnost objekta već isključivo odgovarajuća dozvola i projekt koji ide uz tu dozvolu. Na nekretninu koja to nema  ne bi naprimjer nikad mogli staviti hipoteku niti ju prodati nekome tko bi ju kupovao na kredit jer bi banka odmah osporila legalnost objekta.

Ukratko u vašem slučaju vjerojatno se rušiti neće, ali se neće moći ni normalno gospodariti nekretninom dok se legalnost nadogradnje ne riješi. Za neke zgrade koje su registrirane kao nelegalne već se plaćaju određene kazne.

Postupak legalizacije objekta u 2013.

Postupak legalizacije objektaIzlaskom sada aktualnog zakona o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama 86/12 , postupak se bitno  pojednostavio u odnosu na prethodne zakone, pa predstavljamo put za legalizaciju u 2013. godini u što kraćim crtama:

  1. U prvom koraku, ovisno o kategoriji objekta (zgrade) koji se legalizira, potrebno je kontaktirati odgovarajući ured: ovlaštenog arhitekta, ovl. geodeta ili inž. građevine (ili ured koji pokriva sve navedene struke).
    Prema ukupnoj brutto površini kategorije su: Iznad 400m², do 400m², do 100m² i pomoćni objekti do 50m².  Svakako je poželjno je da ured ima iskustva u legalizaciji i da je dobro upoznat sa odredbama Zakona jer postupak legalizacije nije puko crtanje postojećeg stanja,a izvjesnim propustima može se nanijeti dugoročna šteta kod naknadnog upisa i gospodarenja.
  2. Nakon analize mogućnosti, prihvaćanja ponude i procedure sljedi: Izlazak na teren i izmjera, te izrada dokumentacije: arhitektonske snimke, geodetske snimke te izjava statičara (za iznad 400m²).
  3. Kada je izrađena tehnička doku­mentacija predaje se zaht­jev za izda­vanje Rješenja o izve­de­nom stanju u Odjel za gra­diteljstvo lokalne ili region­alne samouprave (nadležno upravno tijelo prema defini­ciji zakona). Pri­likom predaje zaht­jeva za izda­vanje Rješenja o izve­de­nom stanju, osim što je potrebno priložiti  tehničku doku­mentaciju, plaća se i upravna pris­to­jba (cca 70kn).
  4. Nadležni referent  nakon što pre­gleda pro­jekte, izvrši očevid i provjeru na terenu te ustanovi da objekt odgo­vara uvje­tima za legal­izaciju u skladu sa pos­to­jećim zakonom, šalje pro­jekte za obračun  Naknade za legalizaciju, a naknadno i za obračun komu­nalnog i vodnog dopri­nosa.
  5. Plaćanje  Naknade za legalizaciju ili minimalno prve rate
  6. Dobijanje Rješenja o izvedenom stanju čiji je sastavni dio tehnička dokumentacija izrađena u postupku legalizacije

Važne napomene:

  • Komunalni i vodni doprinos plaćaju se nakon dobijanja Rješenja o izvedenom stanju. Obročno plaćanje je moguće uz poček od godinu dana.
  • Rok za podnošenje zahtjeva 30.lipnja 2013, odnosno 31.12.2012 za objekte sa Rješenjem za rušenje
  • Legalizacijom objekta se ne rješavaju imovinsko pravni odnosi već samo legalnost objekta (dovodi ga se u status građevinske i uporabne dozvole- za završene objekte)
  • Za legalizaciju nadogradnje radi se nova dokumentacija za cijeli objekt gdje se prikazuje razlika između legalnog dijela i nadograđenog dijela bez dozvole. Doprinosi i naknada prema državi i lokalnoj samoupravi se naknadno plaćaju samo za nadograđeni dio
  • Kod definiranja kategorije objekta računa se osnovni dio i nadogradnja

Korisna informacija:  Kako znati da je objekt legalan

 

 

Uredba o novoj Naknadi za legalizaciju

Jučer  (23.kolovoza 2012.) je na sjednici Vlade prihvaćena  nova Uredba o Naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru koja će se primjenjivati u skladu sa novim Zakonom za legalizaciju.
Uredba stupa na snagu 8 dana od objave u Narodnim Novinama koja se očekuje uskoro, a do tada je na snazi stari izračun.
Novi izračun u obzir uzima nekoliko parametara:

  • Ukupan obujam zgrade
  • Vrsta zgrade  (1. pomoćna zgrada do 50m2,  2.sve ostale)
  • Namjena zgrade
  • Lokacija zgrade

Informativni izračun, može se napraviti već sada na našoj stranici:
Tablica za izračun naknade za legalizaciju 

Novi Zakon o legalizaciji stupio na snagu

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12 stupio je na snagu 06.kolovoza 2012.
Sažetak i službeni tekst zakona nalazi se pod:

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12.

Novi Zakon o legalizaciji objavljen u NN

zakon o legalizaciji gradnje 2012Zakon za legalizaciju objekata iz 2012. objavljen je u Narodnim Novinama 27.07. 2012. te stupa na snagu 8 dana nakon navedene objave.
Službeni tekst novog Zakona nalazi se u prilogu:

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12

Legalizacija po starom i/ili po novom Zakonu

Zakon o legalizaciji 2011 i 2012Zakon o legalizaciji pripremljen u 2012.upućen je u Saborsku proceduru te se njegovo stupanje na snagu očekuje početkom kolovoza 2012.
Nakon što novi Zakon stupi na snagu, nezavršeni postupci koji su bili započeti po starom Zakonu završiti će se po novom Zakonu iz 2012. ukoliko je to za investitora povoljnije (što će najčešće biti slučaj). Za sada je uglavnom nepoznata nova formula za izračun naknade za legalizaciju.  Uredba o naknadi biti će donesena do trideset dana nakon stupanja na snagu novoga Zakona, a prema najavama izračun će biti jednostavniji, te za određene kategorije objekata još povoljniji.

Datum za podnošenje zahtjeva za legalizaciju biti će produžen do 30. lipnja 2013.  Iznimno za objekte kod kojih je građevinska inspekcija izdala Rješenje za rušenje rok za podnošenje zahtjeva ostaje nepromijenjen, dakle do 31.12.2012.
Konačan tekst Zakona o legalizaciji nakon drugog  Saborskog čitanja

Nacrt Zakona o legalizaciji 2012

Nacrt novog Zakona o legalizaciji usvojen je na 30. sjednici Vlade RH te se upućuje u Saborsku proceduru, nakon čega se očekuje njegovo stupanje na snagu osam dana od objave u Narodnim Novinama.
Kompletan dokument nalazi se u prilogu:
Nacrt Zakona o legalizaciji 2012

Legalizacija i (neka) česta pitanja

Legalizacija česta pitanjaNa veliki broj pitanja o legalizaciji odgovorili smo u našim redovitim objavama te odgovorima u komentarima. Ipak postoje još neka pitanja koja nam se ponavljaju, pa ćemo ih navesti i na njih odgovoriti u ovoj objavi uz napomenu da iako su konture novog Zakona već dosta jasne, neke će stvari biti konačne tek kada Zakon stupi na snagu.

Pitanje 1: Imamo nezakonitu nadogradnju koju bi ovim Zakonom htjeli legalizirati, no željeli bi napraviti još jednu garažu i onda sve to legalizirati zajedno. Što nam preporučate?
Odgovor: Sve što je nezakonito izgrađeno do 21.06.2011. moći će se legalizirati ukoliko nije u jednoj od zona gdje legalizacija nije moguća (npr. Nacionalni park, park prirode i sl.). Nikako ne preporučamo nezakonitu gradnju sada jer se neće moći legalizirati. Dakle prvo legalizirati izgrađeno do 21.06.2011., a zatim daljnje nadogradnje raditi sa dozvolom za što je preduvjet idejni projekt.

Pitanje 2: Da li postoji kakav popust za branitelje u plaćanju doprinosa nakon legalizacije?
Odgovor: Do sada je Zakon o pravima hrvatskih branitelja predviđao određene popuste kod stambenog zbrinjavanja za određene kategorije branitelja. Prema posljednjim najavama Ministarstva branitelja predviđaju se određene olakšice u skladu sa novim Zakonom o legalizaciji, a pretpostvaljamo da će biti objavljene kada na snagu stupi i sam Zakon.

Pitanje 3: Imamo problem sa susjedima i zanima nas da li nam mogu stvarati probleme u postupku legalizacije?
Odgovor: Neposredni susjedi su stranka u postupku koje se poziva na uvid u spis. Jedina prepreka za postupak legalizacije može biti ako je u tijeku sudski spor ili ako se eventualno ukaže na činjenicu da se postupak ne radi po Zakonu.

Pitanje 4: Htjeli bi riješiti vlasničke odnose u postupku legalizacije, kakav je postupak?
Odgovor: Zakon o legalizaciji ne predviđa rješavaje imovinsko pravnih odnosa već isključivo rješava zakonitost objekta. Za pokretanje postupka legalizacije potrebno je imati pravni interes no eventualna otvorena vlasnička pitanja rješavaju se u odvojenom postupku.