U znanju je spas

Od kad je stvoren ovaj portal aktivno se stvara sadržaj koji bi pokušao što bolje objasniti mnoge nedoumice i nejasne zakonske odredbe iz područja gradnje.  Obzirom na veliku posjećenost i broj postavljenih pitanja vjerujemo da smo mnogima bili korisni.
Od 2011. do danas, najčešće u pauzi posla projektiranja, odgovorili smo po našoj evidenciji na preko 1.600 pitanja.

Odgovoriti baš svakom ne stignemo baš uvijek, pogotovo jer se mnoga pitanja ponavljaju. Stoga gledamo sadržajem pokriti što više iz područja gradnje.
Sada pokrećemo i mali projekt edukacije u video formatu kako bi dodatno proširili znanja iz područja gradnje. U šumi hrvatskih propisa koji su k tome često nejasni ne samo za investitore već i za struku gledat ćemo stvari pojednostavniti što je više moguće.

Krećemo u laganom ritmu s demistifikacijom nekih duboko ukorijenjenih mitova.
Epizoda 1: Na svom zemjištu gradim što želim i kako želim.

NN 20/2017

Na dan 9. ožujka stupila je na snagu prva izmjena Zakona o gradnji donesenog početkom 2014.
Cilj izmjena je prema objavi Ministarstva graditeljstva pojednostavljenje procedura i uklanjanja prepreka prilikom ishođenja dozvola te poticanje građevinske aktivnosti.
Iako je građevinski sektor silom prilika i potreba, već pokrenut, za pojednostavljenje procedura i red u prostoru potrebno je puno više od same promjene Zakona i Pravilnika.

Nakon izmjena Zakona o gradnji, očekuju se izmjene Zakona o prostornom uređenju.

Također se očekuje izmjena Zakona o postupanju koji otvara novu mogućnost podnošenja zahtjeva za ozakonjenje  isključivo za zgrade evidentirane do 21.6.2011. godine.

Na sljedećoj poveznici donosimo naš pročišćeni tekst Zakona o gradnji koji uključuje do sada objavljeni Zakon NN 150/13 i izmjene NN 20/2017 .

[color-box] Ukoliko vam je ova objava bila korisna i želite biti prvi obaviješteni o svim novostima koje objavljujemo, svakako se registrirajte za newsletter u gornjem dijelu stranice s desne strane.[/color-box]

Da li je za gradnju jednostavnih građevina za koje ne treba građevinska dozvola, potreban geodetski projekt!?

Zakonom o gradnji NN 153/13 (članak 70. stavak 1) propisano je da je geodetski projekt sastavni dio projekta za građevinsku dozvolu.
Također, Pravilnikom o geodetskom projektu NN 12/14 i 56/14 (članak 10), propisano je da se geodetski projekt izrađuje kao sastavni dio glavnog  projekta za građevinsku dozvolu ili za lokacijsku dozvolu.

Geodetski projekt vezan je koliko vidimo uz samu dozvolu. Kako se jednostavne građevine mogu graditi bez građevinske i lokacijske dozvole, geodetski projekt nije potreban.

Iskolčenje i upis

Iako se geodetski projekt ne izrađuje, potrebno je naglasiti da je za jednostavne građevine koje se upisuju u katastar i za koje se ishodi uporabna dozvola, potrebno angažirati geodeta za neke druge radove.

Kako bi prošli tehnički pregled i dobili uporabnu dozvolu, potrebno je između ostalog priložiti:
– Izjavu ovlaštenog inžinjera geodezije da je građevina izvedena s elaboratom iskolčenja (potrebno je dakle i iskolčenje)
– Geodetski elaborat za evidentiranje građevine u katastru ili promjenu podataka o zgradama ili drugim građevinama

[color-box]Uporabna dozvola ishodi se za jednostavne građevine koje se evidentiraju u katastru.
A koje su to jednostavne građevine koje se evidentiraju u katastru?!
To su zgrade trajnog karaktera čija je tlocrtna površina veća od 10 metara kvadratnih (pomoćna zgrada od 10 do 50m2, nadstrešnica od 10-15m2).
Katastarki se evidentiraju i zgrade manje od 10m2, ako je njihovo evidentiranje posebno značajno (npr. trafostanice)  ili ako se koriste za stanovanje[/color-box]

U prethodne dvije objave pisali smo o važnosti arhitekta u procesu gradnje, a potom i kako odabrati arhitekta s kojim ćemo kvalitetno surađivati i koji će nam stvoriti pravu vrijednost.
Danas ćemo se osvrnuti na načine obračuna cijene glavnog projekta, metode izračuna i koliki je trošak projekta u cjelokupnoj investiciji.
Da se podsjetimo, glavni projekt je skup projekata više struka (arhitekt, statičar, inž.elektotehnike, strojar).
Po glavnom projektu se izvodi zgrada i on nam je ključan za dobijanje građevinske dozvole.
*U obračun cijene projekta niže u tekstu nije uračunat jedino trošak geodeta.

Tri metode obračuna

Generalno, u razvijenim ekonomijama postoji nekoliko osnovnih pristupa za određivanje cijene projektiranja:

1. po satu rada – plaćanje arhitekta po satu u praksi je dosta osjetljiva metoda jer je teško mjerljiva i nikada nismo svjesni što nas na koncu očekuje.  U Hrvatskoj je sat rada posebno nepredvidljiv i zbog moguće borbe s birokracijom.  Stoga se plaćanje po satu najčešće izbjegava.
   Plaćanje po satu rada ipak nalazi primjenu u nekim dijelovima posla kao što je nadzor i izlasci na teren što je svakako više mjerljivo nego sat projektiranja. U Hrvatskoj se tarifa po satu za ovlaštenog arhitekta ili inžinjera kreće od 230kn do 330kn+pdv.
2. po kvadratnom metru – cijena po kvadratnom metru u širokoj je primjeni no kvadrat nije jednako vrijedan u maloj, velikoj, jednostavnoj zgradi ili  zgradi sa složenijim projektnim zahtjevima.
   Raspon cijena u Hrvatskoj kreće se najčešće između 17 i 25 eur/m2 + pdv, odnosno  od 127 kn do 187 kn/m2 +pdv.
3. % ukupne investicije –  u zapadnoj Europi se najčešće primjenjuje metoda gdje se cijena projekta definira u postotku ukupne građevinske investicije.
   Iznos investicije vezan je najčešće uz složenost zahvata, tako da se ovakva procjena čini i najkorektnija.
   U zapadnoj Europi se tako za novu zgradu cijena glavnog projekta generalno kreće u rasponu od 5 do 15% investicije. Za projekt rekonstrukcije postojeće zgrade iznosi su redovito veći u odnosu na novu gradnju. Projekti rekonstrukcija uzimaju dosta vremena zbog nepredvidivosti, nerijetko lošeg postojećeg stanja, brojnih revizija, usklađivanja i sl.
   U Hrvatskoj prema parametrima komore arhitekata, cijena glavnog projekta nove zgrade kreće se u rasponu od 4,5% do 10% cijene ukupne investicije, no u praksi su ti iznosi uglavnom niži.

Cijena, kvaliteta i ostali parametri

Kao što vidimo tri su generalne metode procjene, od kojih se neke mogu povremeno i kombinirati.
Koju god metodu odabrali cijena glavnog projekta će se u konačnici usklađivati prema kvaliteti, složenosti zgrade, lokaciji, nivou usluge, reputaciji i iskustvu projektnog ureda.
U konačnici cijena će ovisiti i o tržišnim uvjetima, odnosno trenutačnom stanju u gospodarstvu.

[color-box]Iako je ambicija večine investitora da projekt kao i ustalom sve u životu plate što jeftinije, u arhitekturi je posebno prisutno pravilo “koliko para toliko muzike”.
Naime, cijena projektiranja je u postotku iznimno niska u odnosu na cjelokopnu investiciju, a dodatno jeftin i posljedično loš projekt može učiniti značajnu štetu i loše utjecati na ukupan trošak u cjelokupnom životnom vijeku zgrade. Od samog građenja, održavanja, potrošnje energije, te u konačnici i cijene koju možemo postići u vidu najma ili prodaje.[/color-box]

Ukoliko vam se svidio ovaj članak i čini vam se korisnim, tada vjerujemo da će vam biti i korisna naša nedavna objava s našeg matičnog portala na temu:
Cijena građevinske dozvole.

Na stranici gore desno, možete se registrirati za naše redovite objave. Do čitanja…

Pretplati se na Newsletter i prvi čitaj novosti!