Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima

legalizacija pomoćnog objektaSa današnjim danom (8.7.2014) na snagu je stupio novi Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima NN 79/14 sa izvjesnim brojem promjena i olakšica u odnosu na prethodni Pravilnik koji tako ostaje van snage.

Najznačajnija promjena odnosi se vjerojatno na mogućnost gradnje pomoćnih zgrada jedne etaže do 50m2, no uz uvjet da je na istoj čestici sa osnovnom zgradom i da služi za potrebe te osnovne zgrade.  Također po prvi puta uvodi se i mogućnost izvođenja krovnih kućica bez građevinske dozvole.
Ipak za jedno i drugo obaveza je izraditi glavni projekt, te izvesti gradnju u skladu sa pravilima struke i samo ako prostorni plan isto dozvoljava (izgrađenost čestice i Ki, udaljenost od međa itd.)

Od ostalih novosti vrtna sjenica nema propisanu maksimalnu propisanu površinu, dok nadstrešnica ostaje kao i prije maks. 15m2, bazeni 100m2.
Nova su pravila za ograde, zidove i potporne zidove. Tako za ograde do 2,2m visine, ogradne zidove do 1,6m, i potporne zidove do 1, ne treba ni dozvola ni projekt.
Ipak ukoliko ograda, ogradni zid ili potporni zid prelaze navedene visine potrebno je tada napraviti samo glavni projekt te je i dalje je uvjet poštivanje parametara prostornog plana.
Bilo da je potrebno raditi glavni projekt za jednostavne građevine ili ne, topla je preporuka konzultirati arhitekta kako se gradnja ne bi izvodila mimo prostornog plana i da se ne kompromitira cijeli zahvat.

Više u Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima NN 79/14

Postupak prije gradnje

parcela za građenjeVećina investitora danas, svjesna je potrebe zakonitog građenja i angažiranja struke u samom procesu projektiranja i gradnje.
Zakonita i kvalitetna gradnja donose niz prednosti kroz budući kvalitetan prostor, udobno stanovanje te konačno normalno gospodarenje nekretninom.
Ipak sam proces osmišljavanja i procjene mogućnosti projektiranja buduće kuće ili stambene zgrade kreće već od same kupnje zemljišta.

Vlasništvo:
Prije same kupnje zemljišta na kojem se planira graditi, prva stvar koja se mora provjeriti je vlasništvo. Najljepša je okolnost kada je vlasništvo potpuno čisto, po mogućnosti jedan ili što manje vlasnika i svakako je poželjno da zemljište nema tereta. Sve te detalje može provjeriti sam investitor no topla je preporuka, pogotovo u slučajevima kada nije sve čisto, da se angažira odvjetnik.

Procjena mogućnosti gradnje:
Može li se uopće graditi?!
Za takve procjene svakako je potrebno angažirati arhitekta kod kojeg je poželjno osim samog iskustva sa projektiranjem da je i upoznat sa cijelim procesom ishođenja dozvole, od kupnje zemljišta pa sve do završetka gradnje i upisa kuće u katastar i gruntovnicu.

Nerijetko se događa da je zemljište u katastru evidentirano kao poljoprivredno, a u naravi se na njemu može slobodno graditi jer je tako predviđeno prostornim planom. Nekada su situacije i obrnute, da je zemljište predviđeno za gradnju, ali se zbog nekih drugih okolnosti ne može ništa graditi (npr. ne postoji pristup prometnici). Situacije su brojne, pogotovo jer se propisi dosta često mijenjaju te je na takve stvari potrebno redovito paziti.

Koliko se i što može graditi?!
Kod procjene mogućnosti gradnje, svakako se provjerava i da li čestica  udovoljava  planovima i potrebama investitora.  Dva su elementa koja se tu najčešće pojavljuju: Izgrađenost čestice i Koeficijent iskoristivosti građ.čestice (Ki)
Izgrađenost čestice definira se kao tlocrtna projekcija kuće na česticu i u kojem omjeru ona pokriva ukupnu površinu čestice. Taj odnos se najčešće kreće u rasponu od 30% do ponekad 40% za samostojeće kuće. Navedeno znači da preostali dio 60-70% ne smije biti izgrađen osim za popločenje, parking i sl.
Koeficijent iskoristivosti (Ki) također prikazuje mogućnost građenja no ovoga puta se ne radi o odnosu tlocrtnih površina već o odnosu građevinske brutto površine (GBP) kuće, zgrade u odnosu na površinu čestice.
Može se reći da se u praksi najčešće sve vrti oko koeficijenta 1 što znači da se na parceli od 400m2 može izgraditi kuća jednake brutto građevinske površine.  Striktne zone mogu se spuštati čak do koeficijenta 0,6.
Naravno i ovo pravilo može postati nebitno, ako je propisana minimalna veličina čestice.

Iz navedenih primjera pokušali smo dati barem mali uvid u važnost prisutnosti arhitekta već u ranoj fazi, prije same gradnje, jer se uz relativno mala inicijalna davanja može postići velika ušteda i izbjeći mnoštvo krivih koraka prije kupnje zemljišta i početka radova.
Konačno sama vrijednost zemljišta ne ovisi samo o lokaciji već o svemu tome što ono pruža.
Za vaš konkretan upit ili uvid slučaj stojimo na raspolaganju na naš kontakt.

Dokazivanje 1968.

zgrade prije 1968Sa novim Zakonom o gradnji koji je stupio na snagu  1. siječnja 2014., nastupile su i neke novosti oko dokazivanja da je građevina evidentirana prije 15. veljače 1968. i da je samim time zakonita.
Kako je opisano u našem ranijem članku (kuća izgrađena prije 1968.) dokazivanje legalnosti takvih građevinama najčešće se radilo na temelju Uvjerenja od katastara, a ako to nije bilo moguće dokazivanja su išla prema tijelu graditeljstva koje bi izdavalo Uvjerenje o vremenu gradnje.
Danas se po prvi puta za sve objekte izgrađene prije 1968. izdaje Uporabna dozvola i izdaje ju isključivo tijelo graditeljstva na temelju uvida u Državnu snimku iz zraka, uvida u druge kartografske podloge Državne geodetske uprave iz toga vremena ili prema potrebi drugih odgovarajućih dokaza.
Uporabnom dozvolom,  se tako osim dosadašnjeg  iskaza isključivo  tlocrtne površine objekta, opisuje cijela zgrada kako je bila izgrađena prije navedenog datuma: broj i vrsta etaža, vanjska veličina nadzemnih i podzemnih dijelova, smještaj na čestici, namjena itd.
Primjer Uporabne dozvole za građevine evidentirane prije 1968. nalazi se u prilogu: Uporabna za zgrade do 1968
*svi postupci započeti prije 2014. dovršavaju se prema starom Zakonu

Legalizacija 2014

Legalizacija objekata 2014Legalizacija objekta u 2014 je samo nastavak na već naš ranije napisani članak Postupak legalizacije , ovaj puta sa ključnim informacijama za tekuću 2014. godinu.
Prema Zakonu o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12, legalizirati mogu svi koji su podnijeli zahtjev do konca lipnja 2013. a čiji su objekti ili nadogradnje izvedeni do 21.6.2011. Navedeni Zakon omogućuje tako legalizaciju brojnih zahvata koji su izvedeni mimo prostornog plana (udaljenost od međa, izgrađenost čestice itd.)  i nerijekto su izvan samih građevinskih zona.

Sve izgrađeno nakon 21.6.2011. podliježe Zakonu o gradnji i prostornom uređenju, odnosno najnovijem Zakonu o gradnji NN 153/13, povezanim sa Zakonom o prostornom uređenju i građevinskoj inspekciji koji su na snazi od 1.1.2014. Navedeni propisi ukratko dozvoljavaju ozakonjenje isključivo kada je zgrada izvedena u skladu sa prostornim planom.
U skladu sa trenutnim stanjem i pitanjima koja se često pojavljuju vezano za gradnju i legalizaciju, donosimo nekoliko odgovora:

P: Predali smo zahtjev za legalizaciju i čekamo Rješenje, no ne znamo koliko će sve to potrajati, a mi bi željeli već sada ići na dozvolu za nadogradnju. Da li je to moguće?

O: Osnovni uvjet za bilo kakvu dozvolu za nadogradnju je da je postojeće izvedeno stanje zakonito. Potrebno je dakle prvo pričekati Rješenje o izvedenom stanju i tek potom ići na projekt i dozvolu.
Dozvola se naravno izdaje u skladu sa parametrima prostornog plana.

P:  Htjeli bi zatvoriti terasu na stambenoj zgradi i to naknadno ozakoniti, možete li reći kakav je postupak.

O: Ozakonjenja zatvaranja balkona, loggia i terasa moguće je isključivo za sve koji su već podnijeli zahtjev i udovoljavaju uvjetima Zakona NN 86/12. Svi drugi zahvati moraju ići na dozvolu. Napomena: investitori stambenih zgrada za tržište su najčešće već iskoristili maksimalnu izgrađenost parcele, tako da daljnja nadogradnja često nije ni moguća.

P: Kako se danas tretira nezakonita gradnja koja se dogodila po isteku Zakona o postupanju iz 2012?

O: Novim setom Zakona koji su stupili na snagu od 1.siječnja 2014. svaka uočena nezakonita gradnja će se zaustaviti i novčano sankcionirati. U slučaju da se gradi van prostora koji dozvoljava gradnju ići će se na rušenje bez odgode.
Ukoliko je zahvat u prostoru koji dozvoljava gradnju, uz novčanu kaznu gradnja se zaustavlja, a investitoru će se dati mogućnost da naknadno ishodi dozvolu i uskladi gradnju sa parametrima prostornog plana. Inspekciju danas uz građevinskog inspektora provodi i komunalni redar.

Ukoliko ste podnijeli zahtjev  do 30.lipnja 2013. i dobili ste rok za nadopunu 30 dana, stojimo vam na raspolaganju za izradu kompletne tehničke dokumentacije za legalizaciju. Svakako smo na raspolaganju i za ponude za projekte novih zgrada, na naš kontakt
Pitanja na temu možete postavljati u komentarima.

Energetski certifikat

energetski certifikatEnergetski certifikat je već neko vrijeme neophodan dio tehničke dokumentacije svih novih zgrada, a od 1.siječnja 2014. postao je i obaveza za sve zgrade, te stambene i poslovne jedinice (iznad 50m2) koje su predmet kupoprodaje.
Energetskim certificiranjem koje se danas provodi utvrđuje se energetski razred u odnosu na potrebnu količinu energije za grijanje, gdje mnogo toga ovisi o klimatskom području, obliku zgrade, korištenoj izolaciji i otvorima na zgradi, a samom certifikatu prethodi pregled za što je bitna projektna dokumentacija zgrade.
Trajanje energetskog certifikata je 10 godina.
Certificiranja u budućnosti donijeti će vjerojatno dodatne zahtjeve kao što su testovi propusnosti, izračun primarne energije (energija i energenti potrebni za stvaranje energije za grijanje/hlađenje) itd.
Naš ured već godinama radi na osmišljavanju i projektiranju zgrada sa težnjom ka što boljom energetskom učinkovitošću, te smo posljedično ovlašteni i za izdavanje energetskih certifikata za naše klijente.
Ukoliko tražite uslugu energetskog certificiranja ili imate pitanje na navedenu temu, slobodno nam se javite na telefon ili mail koji se nalaze na našoj kontakt stranici.

Ministarstvo graditeljstva svježe je izdalo informativni letak koji sadrži dosta odgovora na učestala pitanja, te ga možete preuzeti u prilogu: Energetski certifikat MGIPU

Novi zakon o gradnji

Ministarstvo graditeljstva

MGIPU

U Narodnim novinama br. 153 objavljen je set od tri zakona koji se odnose na gradnju. prostorno planiranje i građevinsku inspekciju. U prilogu se nalaze sva tri Zakona koja stupaju na snagu sa 1. siječnja 2014., dok će se svega nekoliko odredbi iz Zakona o gradnji aktivirati u periodu od 1. siječnja 2015.sve do 1.siječnja 2016.

Više na:
ZAKON O GRADNJI
ZAKON O PROSTRONOM UREĐENJU
ZAKON O GRAĐEVINSKOJ INSPEKCIJI 

Jednostavne građevine i radovi

Projekt za bazenNa česti upit  za što sve nije potrebna dozvola za građenje, pravi odgovor najlakše je naći u Pravilniku o jednostavnim građevinama i radovima.
Bez odgovarajućeg akta za građenje moguće je tako graditi:  bazen tlocrtne površine do 100m2, dječje igralište, nadstrešnice* samostojeće ili vezane uz kuću ako su manje od 15m2, ograde do 1,6m visine, potporne zidove do 1m, otvorena ognjišta do 1,5m2, uređenje staza, platoa, stuba, nadstrešnica za držanje stoke zaštićena od vjetra sa najviše tri strane itd..
Ipak iako se navedeno može raditi bez dozvole, to ne znači da se navedeni radovi mogu bilo kako izvoditi. Obaveza je držati se prostornog plana, pravila struke, a za neke zahvate kao što su npr. bazeni, dječja igrališta, cisterne, sunčani kolektori potrebno je imati glavni ili tipski projekt.
Prilikom ozakonjenja zgrada svakako se ozakonjuju sve pomoćne građevine u funkciji osnovne zgrade, ukoliko su izvedene mimo propisa.

Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (pročišćeni tekst)

*kod nadstrešnica je bitno naglasiti da se isto ne odnosi na nadstrešnice terasa na zgradama već se radi o nadstrešnicama vezanim za tlo na građevnoj čestici postojeće zgrade.

Tražite li stručan i kvalitetan ured za projektiranje, legalizaciju, energetsko certificiranje i izradu odgovarajuće druge tehničke dokumentacije za vašu nekretninu javite se slobodno na naš kontakt.

Dodatna smanjenja komunalnog doprinosa

Komunalni doprinos ZagrebZagreb:  Odlukom Gradske skupštine od 5.7.2013. donesene su nove izmjene Odluke o komunalnom doprinosu koje donose niz novih pogodnosti i olakšica za sve koji su se uključili u postupak legalizacije.
Glavne novosti su:

  • Nove cijene po zonama komunalnog doprinosa: 1. zona: 96 kn/m3, 2.zona: 81 kn/m3, 3.zona 50kn/m3 i 4.zona: 32kn/m3
  • fizičkoj osobi koja je pokrenula postupak ozakonjenja otpisuje se komunalni doprinos za 600m3 (do sada je to bila kubatura koja se opraštala za slučaj obitelji sa 8 članova), odnosno otpisuje se 300m3 kod ozakonjenja stana u višestambenoj zgradi. (U oba slučaja bitno je da se radi o ozakonjenju zgrade odnosno stana koji se koristi za vlastite potrebe.)
  • za jednokratne uplate (kod legalizacije objekta za vlastite potrebe) odobrava se popust od 25% dok je obročno plaćanje moguće obavljati u tromjesečnim obrocima bez zateznih kamata
  • 10% popusta za branitelje kojima je to jedina nekretnina
  • iznimno moguće je i umanjenje komunalnog doprinosa za podnositelje zahtjeva koji su ranije sudjelovali u izgradnji komunalne infrasrtukture i da za to imaju konkretne dokaze
  • Za svakog suvlasnika, odnosno suinvestitora, donosi se posebno rješenje o komunalnom doprinosu
  • Ranije započeti postupci mogu se završiti po prethodnoj Odluci ili po novoj Odluci, ovisno što je za investitora povoljnije

Na sljedećoj lokaciji se nalazi službeni tekst: Izmjene Odluke o komunalnom doprinosu 15/13
Izračuni sa novim cijenama mogu se napraviti u našoj tablici za izračun komunalnog doprinosa

*Cijene komunalnog doprinosa za građenje, na žalost i dalje ostaju skuplje nego cijene komunalnog doprinosa za legalizaciju

Osijek:  11. srpnja 2013. smanjen je komunalni doprinos za 95% za zgrade stambene namjene. Za I. zonu komunalni doprinos iznosi tako četiri kune, za II. zonu tri kune, a za III. zonu 2,25 kuna po prostornom metru objekta. Za obveznike komunalnog doprinosa koji ozakonjuju zgrade poslovnih namjena komunalni doprinos u svim zonama iznosi jednu kunu po prostornom metru objekta. Jednu kunu plaćat će komunalni doprinos i socijalno ugrožene osobe, odnosno korisnici pomoći za uzdržavanje sukladno s rješenjem Centra za socijalnu skrb ili korisnici pomoći za podmirenje troškova stanovanja sukladno s rješenjem Upravnog odjela za socijalnu skrb i zdravstvo Grada Osijeka, koji ozakonjuju nezakonito sagrađene zgrade u svome vlasništvu.

Zahtjev za legalizaciju

zahtjevSvi koji nisu stigli kompletirati tehničku dokumentaciju mogu još uvijek ući u postupak legalizacije tako da podnesu zahtjev do 30.lipnja 2013. (Napomena: 28. lipnja je petak)
U prilogu se nalazi:
Obrazac zahtjeva za legalizaciju za grad Zagreb

Isti obrazac može se koristiti i za sve druge Općine i gradove, samo na način da se u naslovu “Grad Zagreb, Gradski ured…” promijeni naslov prema uredu ili odjelu Općine gdje se traži Rješenje o izvedenom stanju.

 Nakon predaje samog zahtjeva za legalizaciju, nakon što se “uhvati” rok za predaju, potrebno će biti dostaviti tehničku dokumentaciju potrebnu za donošenje Rješenja o izvedenom stanju.

Ostale korisne informacije:
Postupak legalizacije objekta u 2013.
Kako znati da je objekt legalan
Izračun troškova: izrada tehničke dokumentacije, naknada kazna, komunalni i vodni doprinos

Smanjenja komunalnog doprinosa

smanjenje komunalnog doprinosa za legalizaciju objekataNakon smanjenja cijene komunalnog doprinosa u prosincu 2012. u svim zonama grada Zagreba, Gradska skupština je na sjednici od 21. ožujka 2013. donijela dopunu odluke koja donosi oslobođenje od plaćanja komunalnog doprinosa u određenim iznosima, a sve prema broju članova domaćinstva. Uvjet je da je član domaćinstva prijavljen na adresi objekta koji se ozakonjuje i to unazad godinu dana od trenutka stupanja na snagu ove odredbe.
Obračun komunalnog doprinosa se tako smanjuje za 200m3 za prvog člana domaćinstva, te za svakog sljedećeg po 50m3.
Također, omogućen je dodatni popust za branitelje u iznosu od 10%. Važno je napomenuti da se navedene olakšice odnose isključivo na legalizaciju, a zadržani su i drugi raniji popusti na jednokratno plaćanje (25% do 600m3, 20% do 900m3 i 10% za preko 900m3)  i prihodovni cenzus. Olakšice se odnose i na ranije započete postupke.
Službeni tekst nalazi se u prilogu: Dopuna odluke o smanjenju komunalnog doprinosa

Trenutne cijene komunalnog doprinosa u Zagrebu po zonama:
I) 118 kn/m3, II) 108 kn/m3, III) 75 kn/m3, IV) 56 kn/m3

primjer: Za prosječnu kuću od 250m2, volumena cca 700m3, četveročlana će obitelj biti oslobođena plaćanja 350m3 odnosno  polovice iznosa komunalnog doprinosa, na što se mogu dodati još dodatni popusti za jednokratno plaćanje, prihodovni cenzus, status branitelja itd.

Donosimo također nove cijene za sljedeće općine i gradove (cijene po m3):
Velika Gorica: I zona= 78kn,  II zona= 49kn, III zona= 34kn, IV zona= 24,5 kn i V Zona= 10,2 kn
Zaprešić: I zona= 58kn, II zona= 38kn, III zona= 28kn
Šibenik: I zona= 40kn, II zona= 30kn, III zona= 10kn
Makarska: I zona= 110kn, II zona= 105kn
Brela: I zona= 38kn, II zona= 28kn, III zona= 10kn

Osijek: u postupku je donošenje odluke o smanjenju
Rijeka: ne planira se smanjenje
Split: umanjenja iz prosinca 2012.; I zona= 97kn, II= 92kn, III= 78kn, IV= 39kn
Tablice za izračun i neke ranije odluke o komunalnom doprinosu većih gradova nalaze se na stranici Izračun komunalnog doprinosa.