Uporabna dozvola u 2015.

Uporabna dozvola prema novom zakonu o gradnjiO uporabnoj dozvoli, smo već ranije pisali,  no obzirom da je posljednji Zakon o gradnji NN 153/13 koji je stupio na snagu 1.siječnja 2014. donio neke promjene i stvorio izvjesne nejasnoće, donosimo ažuriranu objavu na temu Uporabne dozvole.
Sa novim Zakonom o gradnji izbrisane su kategorije zgrada do i preko 400m2 za koje je bio i različit postupak dobijanja Uporabne dozvole, već se danas izdaje jedan akt, kratko i jasno Uporabna dozvola.

Nove zgrade:

  • Uporabna dozvola  izdaje se nakon obavljenog tehničkog pregleda, i daje se za građevine građene na temelju Građevinske dozvole i građevine građene na temelju Glavnog projekta (npr. Jednostavne građevine koje se upisuju u katastar: pomoćni objekti i sl.)

 
Stare zgrade:

  • Uporabna dozvola za određene građevine
    Nekoliko je vrsta takve uporabne: Uporabne dozvole za građevine evidentirane do 15. veljače 1968.  o čemu smo već pisali ovdje.
    Uporabne dozvole za građevine izgrađene na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine (gdje je bitno da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, u pogledu namjene, vanjskih mjera svih nadzemnih i podzemnih dijelova građevine, oblika i veličina građevne čestice i smještaja građevine na građevnoj čestici, odnosno unutar obuhvata zahvata u prostoru).
    U kategoriju određenih građevina ubrajaju se još kuće iz obnove, građevine koje je RH stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja i građevine čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan (sve definirano Zakonom o gradnji čl. 182 do 192.)
  • Akti i dokumenti
    Sa današnjom uporabnom dozvolom se izjednačavaju i akti za uporabu građevine (članak 175 Zakona o gradnji) koji su pribavljeni na temelju prethodnih Zakona o gradnji, a to su akt za uporabu građevine, akt kojim je građevina ozakonjena te akt, odnosno dokumenti kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom građevinom.
    U navedene kategorije ubrajaju se tako: uporabna dozvola, potvrda upravnog tijela da mu je dostavljeno završno izvješće nadzornog inžinjera, uvjerenje za uporabu, pravomoćna građevinska dozvola odnosno drugi odgovarajući akt izdan do 19.lipnja 1991, s potvrdom građevinske inspekcije da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije, uvjerenje za uporabu i rješenje o promjeni namjene, Rješenje o izvedenom stanju., uvjerenje katast. ureda odnosno DGU da je zgrada izgrađena do 15.veljače 1968.

Zaključak:
Uporabna dozvola = Uporabna dozvola za određene građevine = Akti za uporabu građevine=  Akti i dokumenti sa kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom građevinom

Važno: Ukoliko je za građevinu izdan neki od akata/dokumenata za uporabu ili sa kojim se nezakonita građevnina izjednačava sa nezakonitom tada nije potrebno “dodatno” izdavanje Uporabne dozvole niti uporabne dozvole za određene građevine

 

 

Legalizacija balkona, lođe i zatvorene terase 2.dio

Legalizacija lođa, balkona, terasaO legalizaciji zatvorenih balkona, lođa i terasa već smo ranije pisali, no obzirom da u praksi postoje još neke nejasnoće donosimo kratak i koristan nastavak uz ažurirane podatke na temu.
Kao što je opisano u prethodnom tekstu sva zatvaranja spomenutih dijelova zgrade potrebno je i poželjno ozakoniti. Bitno je naravno da je zahtjev podnesen na vrijeme. Ne ozakonjuju se jedino privremene instalacije kao što su prozirni elementi pročelja gdje nije bilo trajnog zatvaranja i gdje je zadržana funkcija balkona, lođe i terase. Navedeni prozirni elementi ne uključuju prozore i vrata (opisano u članku 5. stavak 8. podstavak 1. Pravilnika o jednostavnim građevinama).

Osim što je ozakonjenje zatvorenih balkona i lođa preporučljivo zbog samog inspekcijskog nadzora, u praksi se sve više pojavljuje slučaj da zbog neozakonjenih zatvaranja, cijela zgrada ne može na primjer dobiti poticaje u sklopu programa energetske obnove, obzirom da je zakonitost jedan od temeljnih uvjeta sudjelovanja u natječaju.

Dobra vijest za sve koji nisu podnijeli zahtjev na vrijeme, je mogućnost da se priključe nekom od postojećih zahtjeva stanara u istoj zgradi ili na istoj čestici. Naravno, bitno je da je postupak još uvijek otvoren.

Ukoliko ste podnijeli zahtjev ili se namjeravate priključiti postojećem zahtjevu, stojimo na raspolaganju za savjetovanje i izradu tehničke dokumentacije vaše rekonstrukcije u zgradi.

Građevinska dozvola

građevinska dozvola Građevinska dozvola, danas konačno pod jednim razumljivim nazivom, je temeljni akt za građenje kojim se dozvoljava početak građevinskih radova.
Izdaje se za gradnju novih i/ili rekonstrukciju postojećih građevina (nadogradnja, građevinski radovi radi promjene namjene i sl.)
Prema najnovijem Zakonu o gradnji iz 2014. godine, građevinska se dozvola treba iskoristiti u roku od 3 godine od pravomoćnosti, što znači da u tome okviru treba započeti sa radovima. Po prijavi početka radova, završetak gradnje treba se ostvariti u roku od 3 do 10 godina (ovisno o skupini građevina). Obiteljske kuće imaju rok za završetak radova najčešće između 3 do 5 godina.

Postoje također građevine i radovi koji se mogu izvoditi bez građevinske dozvole, sa ili bez glavnog projekta,  a navedeno je definirano člankom 128.-130. Zakona o gradnji te Pravilnikom o jednostavnim građevinama.

Za građevine bez dozvole kao i za građevine sa dozvolom, koje se upisuju u katastar potrebno je ishoditi Uporabnu dozvolu prije početka korištenja, što se smatra zadnjim korakom u postupku gradnje.

U prilogu donosimo ilustraciju postupka od procjene zemljišta za gradnju, preko građevinske dozvole do konačne uporabne dozvole: Put do građevinske i uporabne pdf

Sve najbolje za Božićne blagdane i u Novoj 2015. godini

Poštovani klijenti i poštovani posjetitelji,

sretna novana koncu ove godine želimo istaknuti da smo imali još jednu godinu iznimne posjećenosti našeg specijaliziranog portala legalizacijagradnje.com na kojem se sada nalazite, a gdje smo nastojali pružiti što više pouzdanih informacija iz područnja gradnje i legalizacije kako bi naše klijente i sve druge posjetitelje portala barem teoretski što bolje pripremili za postupke u navedenoj tematici.

Primjeri iz prakse uvijek potvrđuju da je svaki slučaj barem pomalo specifičan i da se ne zasniva na pukom crtanju izvedenog stanja, te je redovito važno temeljitije pristupiti predmetu kako bi se izbjegla moguća šteta u budućem korištenju nekretnine i ostvarila što veća korist za klijenta. Vjerujemo da su stotine tisuća posjetitelja našega portala dobili mnoštvo korisnih informacija i pojednostavljenog tumačenja iz našeg pisanog sadržaja, no sigurni smo i da su svi oni koji su postali naši klijenti dodatno profitirali jer smo rješavali situacije i kada bi stvari zapele  te kada su postojali rizici od nepovoljnog tumačenja propisa i bespotrebnih dodatnih nameta.

Posebno nam je drago da smo za dio naših klijenta već u 2014. imali mogućnost  izrađivati projekte nadogradnje, ali i glavne projekte za dobijanje subvencija za energetsku obnovu, koja će se nastaviti u 2015. godini.

U narednoj godini  obećajemo i dalje puno korisnog teksta za sve posjetitelje, vrhunsku uslugu za sve klijente, te želimo svima puno zdravlja i uspjeha u životu!

Vaši arhitekti Dizajn et cetera

Završena i nezavršena zgrada

Završena i nezavršena zgradaKako se tretira završena, a kako nezavršena zgrada nakon legalizacije?  Što je to postojeća zgrada? Što se može upisati u katastar, a što ne?! Kako završiti nezavršenu zgradu?

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12 je, kao što je već opće poznato, definirao  četiri skupine zgrada po veličini (ukupnoj GBP) : pomoćne, jednostavne, manje zahtjevne i zahtjevne zgrade. Ipak uz navedenu podijelu, zgrade se dijele još u dvije skupine i to po stupnju završenosti: Završene zgrade i nezavršene zgrade.

Završena zgrada: to je zgrada čiji stupanj završenosti dozvoljava da se ista može početi koristiti (ili se već koristi). Rješenje o izvedenom stanju za završenu zgradu izjednačava se tako sa statusom zgrade koja ima i građevinsku i Uporabnu dozvolu.  Završena zgrada se može kao takva upisati u katastar i zemljišne knjige.

Nezavršena zgrada: je zgrada koja se zbog stupnja nedovršenosti još ne može početi koristiti. Nezavršena može biti cijela zgrada ili jedan njezin dio.  Nezavršena zgrada za koju je doneseno Rješenje o izvedenom stanju izjednačava se sa zgradom koja ima Građevinsku dozvolu no nedostaje joj još status Uporabne dozvole, kako bi se mogla početi koristiti, te upisati u katastar i gruntovnicu. Za završetak zgrade nije potrebna građevinska dozvola, ali je potreban glavni projekt, nakon čega slijedi tehnički pregled i Uporabna dozvola.
Zgradu se može završiti u ozakonjenim gabaritima te se na istoj može izvesti ravni, kosi ili zaobljeni krov bez nadozida.

Nezavršene zgrade kao i završene zgrade za koje je izdano Rješenje o izvedenom stanju smatraju se postojećim zgradama, odnosno zakonitim zgradama.

Legalizacija, odstupanja od gabarita i važnost usklađenosti zgrade sa papirima

Nastojati ćemo ovom objavom objediniti odgovore na nekoliko pitanja koja nam se nerijetko ponavljaju, pa krenimo redom, što kraće i što konkretnije:

  • legalizacija i građevinska dozvolaDa li je dokaz zakonitosti upisanost zgrade (kuće) u katastar i zemljišne knjige  jer pretpostavka je da se samo zakonite kuće mogu upisati?
    Odgovor: U jednom izvjesnom periodu  kuće su se mogle upisivati u katastar i gruntovnicu samo na temelju postojanja građevinske dozvole, bez obzira na stvarno izvedeno stanje, tehnički pregled i uporabnu dozvolu. Puno je dakle upisa obavljeno bez da se obavila kontrola što se upisivalo. Naravno i brojne kuće koje su upisane, moguće su bile naknadno nadograđivane bez odgovarajuće dozvole.
    Dokaz zakonitosti nije dakle upisanost objekta, provedeno etažiranje ili slično, već isključivo usklađenost sa građevinskom dozvolom, projektom ili određenim ekvivalentom (npr. Uvjerenje iz ’68)
    Danas se u katastar i gruntovnicu mogu upisati isključivo kuće koje imaju uporabnu dozvolu, što znači da je nakon gradnje obavljen tehnički pregled gdje je ustanovljeno da je kuća izvedena u skladu sa građevinskom dozvolom i pripadajućim projektom.
  • Kolika su odstupanja u gradnji uopće moguća, obzirom da su po dozvoli zadani jedni gabariti, no kuća je izvedena nešto duža i šira?
    Odgovor: Po prethodnim Zakonima o gradnji, odstupanja od dozvole nisu bila predviđena. Iznimno na zgradu se može staviti termo fasada što se ne vodi kao povećanje ukupne brutto površine.
    Novi Zakon o gradnji  (na snazi od 1. siječnja 2014.) dozvoljava odstupanje od 3% pojedinih dimenzija prostora i prostorija u odnosu na glavni projekt, a za vanjske gabarite dopušteno je odstupanje od 0,3m. Udaljenost od međa i građevinski pravac se pri tome uvijek moraju poštovati.
  • Što ako nakon legalizacije ponovno nešto nezakonito nadogradimo?
    Odgovor: Svaka daljnja nezakonita gradnja ili dogradnja ukoliko se uoči, će se potom i sankcionirati, te će se investitoru dati rok da ishodi građevinsku dozvolu (uz novčanu kaznu) ili ukloni gradnju ukoliko tu više nije moguće graditi.
    Obzirom da je danas znatno  pojačana svijest o važnosti čistih papira, nezakonitost se sve više pojavljuje kao prepreka za ostvarenje nekih ciljeva: kupoprodaja, stavljanje nekretnine pod hipoteku, dobijanje dozvole za obavljanje djelatnosti i sl.
    Također prilikom traženja poticaja za energetsku obnovu ili drugih subvencija iz fondova države ili europske unije, zakonitost objekta se redovito postavlja kao obavezan uvjet. Naravno ukoliko je predmet subvencija za nekretninu ili sa njom povezanu djelatnost.
    Zaključak: Isplati li se uopće više graditi nezakonito?!

Upis u katastar i zemljišne knjige

upis u katastar Upis u katastar i zemljišne knjige odvojena je procedura od same legalizacije i puta do Rješenja o izvedenom stanju, tako da te dvije procedure ne treba poistovjećivati.
Iako se za legalizaciju radi geodetski snimak, isti se ne ovjerava u katastru, no nužan je za sve objekte koji nisu katastarski evidentirani ili nisu točno evidentirani.
Za sam upis potrebno je napraviti Geodetski elaborat za evidentiranje, brisanje ili promjenu podataka o zgradama. Geodetski elaborat može se izraditi samo ako je u katastru formirana građevinska čestica, a sastavni dio elaborata je i prethodno napravljena geodetska snimka. Bitno je također prije upisa da je zgrada završena i da se može koristiti.

Upis se dakle vrši na temelju Geodetskog elaborata i pravomoćnog Rješenja o izvedenom stanju.

*Katastar nakon svoje evidencije, dostavlja po službenoj dužnosti potrebnu dokumentaciju (Pravomoćno rješenje sa prijavnim listom, kopiju plana i rješenje o izvedenom stanju) zemljišno knjižnom odjelu, radi upisa u zemljišne knjige gdje se stavlja zabilježba o priloženom Rješenju o izvedenom stanju i oznaci i broju toga akta.

Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima

legalizacija pomoćnog objektaSa današnjim danom (8.7.2014) na snagu je stupio novi Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima NN 79/14 sa izvjesnim brojem promjena i olakšica u odnosu na prethodni Pravilnik koji tako ostaje van snage.

Najznačajnija promjena odnosi se vjerojatno na mogućnost gradnje pomoćnih zgrada jedne etaže do 50m2, no uz uvjet da je na istoj čestici sa osnovnom zgradom i da služi za potrebe te osnovne zgrade.  Također po prvi puta uvodi se i mogućnost izvođenja krovnih kućica bez građevinske dozvole.
Ipak za jedno i drugo obaveza je izraditi glavni projekt, te izvesti gradnju u skladu sa pravilima struke i samo ako prostorni plan isto dozvoljava (izgrađenost čestice i Ki, udaljenost od međa itd.)

Od ostalih novosti vrtna sjenica nema propisanu maksimalnu propisanu površinu, dok nadstrešnica ostaje kao i prije maks. 15m2, bazeni 100m2.
Nova su pravila za ograde, zidove i potporne zidove. Tako za ograde do 2,2m visine, ogradne zidove do 1,6m, i potporne zidove do 1, ne treba ni dozvola ni projekt.
Ipak ukoliko ograda, ogradni zid ili potporni zid prelaze navedene visine potrebno je tada napraviti samo glavni projekt te je i dalje je uvjet poštivanje parametara prostornog plana.
Bilo da je potrebno raditi glavni projekt za jednostavne građevine ili ne, topla je preporuka konzultirati arhitekta kako se gradnja ne bi izvodila mimo prostornog plana i da se ne kompromitira cijeli zahvat.

Više u Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima NN 79/14

Postupak prije gradnje

parcela za građenjeVećina investitora danas, svjesna je potrebe zakonitog građenja i angažiranja struke u samom procesu projektiranja i gradnje.
Zakonita i kvalitetna gradnja donose niz prednosti kroz budući kvalitetan prostor, udobno stanovanje te konačno normalno gospodarenje nekretninom.
Ipak sam proces osmišljavanja i procjene mogućnosti projektiranja buduće kuće ili stambene zgrade kreće već od same kupnje zemljišta.

Vlasništvo:
Prije same kupnje zemljišta na kojem se planira graditi, prva stvar koja se mora provjeriti je vlasništvo. Najljepša je okolnost kada je vlasništvo potpuno čisto, po mogućnosti jedan ili što manje vlasnika i svakako je poželjno da zemljište nema tereta. Sve te detalje može provjeriti sam investitor no topla je preporuka, pogotovo u slučajevima kada nije sve čisto, da se angažira odvjetnik.

Procjena mogućnosti gradnje:
Može li se uopće graditi?!
Za takve procjene svakako je potrebno angažirati arhitekta kod kojeg je poželjno osim samog iskustva sa projektiranjem da je i upoznat sa cijelim procesom ishođenja dozvole, od kupnje zemljišta pa sve do završetka gradnje i upisa kuće u katastar i gruntovnicu.

Nerijetko se događa da je zemljište u katastru evidentirano kao poljoprivredno, a u naravi se na njemu može slobodno graditi jer je tako predviđeno prostornim planom. Nekada su situacije i obrnute, da je zemljište predviđeno za gradnju, ali se zbog nekih drugih okolnosti ne može ništa graditi (npr. ne postoji pristup prometnici). Situacije su brojne, pogotovo jer se propisi dosta često mijenjaju te je na takve stvari potrebno redovito paziti.

Koliko se i što može graditi?!
Kod procjene mogućnosti gradnje, svakako se provjerava i da li čestica  udovoljava  planovima i potrebama investitora.  Dva su elementa koja se tu najčešće pojavljuju: Izgrađenost čestice i Koeficijent iskoristivosti građ.čestice (Ki)
Izgrađenost čestice definira se kao tlocrtna projekcija kuće na česticu i u kojem omjeru ona pokriva ukupnu površinu čestice. Taj odnos se najčešće kreće u rasponu od 30% do ponekad 40% za samostojeće kuće. Navedeno znači da preostali dio 60-70% ne smije biti izgrađen osim za popločenje, parking i sl.
Koeficijent iskoristivosti (Ki) također prikazuje mogućnost građenja no ovoga puta se ne radi o odnosu tlocrtnih površina već o odnosu građevinske brutto površine (GBP) kuće, zgrade u odnosu na površinu čestice.
Može se reći da se u praksi najčešće sve vrti oko koeficijenta 1 što znači da se na parceli od 400m2 može izgraditi kuća jednake brutto građevinske površine.  Striktne zone mogu se spuštati čak do koeficijenta 0,6.
Naravno i ovo pravilo može postati nebitno, ako je propisana minimalna veličina čestice.

Iz navedenih primjera pokušali smo dati barem mali uvid u važnost prisutnosti arhitekta već u ranoj fazi, prije same gradnje, jer se uz relativno mala inicijalna davanja može postići velika ušteda i izbjeći mnoštvo krivih koraka prije kupnje zemljišta i početka radova.
Konačno sama vrijednost zemljišta ne ovisi samo o lokaciji već o svemu tome što ono pruža.
Za vaš konkretan upit ili uvid slučaj stojimo na raspolaganju na naš kontakt.

Dokazivanje 1968.

zgrade prije 1968Sa novim Zakonom o gradnji koji je stupio na snagu  1. siječnja 2014., nastupile su i neke novosti oko dokazivanja da je građevina evidentirana prije 15. veljače 1968. i da je samim time zakonita.
Kako je opisano u našem ranijem članku (kuća izgrađena prije 1968.) dokazivanje legalnosti takvih građevinama najčešće se radilo na temelju Uvjerenja od katastara, a ako to nije bilo moguće dokazivanja su išla prema tijelu graditeljstva koje bi izdavalo Uvjerenje o vremenu gradnje.
Danas se po prvi puta za sve objekte izgrađene prije 1968. izdaje Uporabna dozvola i izdaje ju isključivo tijelo graditeljstva na temelju uvida u Državnu snimku iz zraka, uvida u druge kartografske podloge Državne geodetske uprave iz toga vremena ili prema potrebi drugih odgovarajućih dokaza.
Uporabnom dozvolom,  se tako osim dosadašnjeg  iskaza isključivo  tlocrtne površine objekta, opisuje cijela zgrada kako je bila izgrađena prije navedenog datuma: broj i vrsta etaža, vanjska veličina nadzemnih i podzemnih dijelova, smještaj na čestici, namjena itd.
Primjer Uporabne dozvole za građevine evidentirane prije 1968. nalazi se u prilogu: Uporabna za zgrade do 1968
*svi postupci započeti prije 2014. dovršavaju se prema starom Zakonu