U prethodne dvije objave pisali smo o važnosti arhitekta u procesu gradnje, a potom i kako odabrati arhitekta s kojim ćemo kvalitetno surađivati i koji će nam stvoriti pravu vrijednost.
Danas ćemo se osvrnuti na načine obračuna cijene glavnog projekta, metode izračuna i koliki je trošak projekta u cjelokupnoj investiciji.
Da se podsjetimo, glavni projekt je skup projekata više struka (arhitekt, statičar, inž.elektotehnike, strojar).
Po glavnom projektu se izvodi zgrada i on nam je ključan za dobijanje građevinske dozvole.
*U obračun cijene projekta niže u tekstu nije uračunat jedino trošak geodeta.

Tri metode obračuna

Generalno, u razvijenim ekonomijama postoji nekoliko osnovnih pristupa za određivanje cijene projektiranja:

1. po satu rada – plaćanje arhitekta po satu u praksi je dosta osjetljiva metoda jer je teško mjerljiva i nikada nismo svjesni što nas na koncu očekuje.  U Hrvatskoj je sat rada posebno nepredvidljiv i zbog moguće borbe s birokracijom.  Stoga se plaćanje po satu najčešće izbjegava.
   Plaćanje po satu rada ipak nalazi primjenu u nekim dijelovima posla kao što je nadzor i izlasci na teren što je svakako više mjerljivo nego sat projektiranja. U Hrvatskoj se tarifa po satu za ovlaštenog arhitekta ili inžinjera kreće od 230kn do 330kn+pdv.
2. po kvadratnom metru – cijena po kvadratnom metru u širokoj je primjeni no kvadrat nije jednako vrijedan u maloj, velikoj, jednostavnoj zgradi ili  zgradi sa složenijim projektnim zahtjevima.
   Raspon cijena u Hrvatskoj kreće se najčešće između 17 i 25 eur/m2 + pdv, odnosno  od 127 kn do 187 kn/m2 +pdv.
3. % ukupne investicije –  u zapadnoj Europi se najčešće primjenjuje metoda gdje se cijena projekta definira u postotku ukupne građevinske investicije.
   Iznos investicije vezan je najčešće uz složenost zahvata, tako da se ovakva procjena čini i najkorektnija.
   U zapadnoj Europi se tako za novu zgradu cijena glavnog projekta generalno kreće u rasponu od 5 do 15% investicije. Za projekt rekonstrukcije postojeće zgrade iznosi su redovito veći u odnosu na novu gradnju. Projekti rekonstrukcija uzimaju dosta vremena zbog nepredvidivosti, nerijetko lošeg postojećeg stanja, brojnih revizija, usklađivanja i sl.
   U Hrvatskoj prema parametrima komore arhitekata, cijena glavnog projekta nove zgrade kreće se u rasponu od 4,5% do 10% cijene ukupne investicije, no u praksi su ti iznosi uglavnom niži.

Cijena, kvaliteta i ostali parametri

Kao što vidimo tri su generalne metode procjene, od kojih se neke mogu povremeno i kombinirati.
Koju god metodu odabrali cijena glavnog projekta će se u konačnici usklađivati prema kvaliteti, složenosti zgrade, lokaciji, nivou usluge, reputaciji i iskustvu projektnog ureda.
U konačnici cijena će ovisiti i o tržišnim uvjetima, odnosno trenutačnom stanju u gospodarstvu.

[color-box]Iako je ambicija večine investitora da projekt kao i ustalom sve u životu plate što jeftinije, u arhitekturi je posebno prisutno pravilo “koliko para toliko muzike”.
Naime, cijena projektiranja je u postotku iznimno niska u odnosu na cjelokopnu investiciju, a dodatno jeftin i posljedično loš projekt može učiniti značajnu štetu i loše utjecati na ukupan trošak u cjelokupnom životnom vijeku zgrade. Od samog građenja, održavanja, potrošnje energije, te u konačnici i cijene koju možemo postići u vidu najma ili prodaje.[/color-box]

Ukoliko vam se svidio ovaj članak i čini vam se korisnim, tada vjerujemo da će vam biti i korisna naša nedavna objava s našeg matičnog portala na temu:
Cijena građevinske dozvole.

Na stranici gore desno, možete se registrirati za naše redovite objave. Do čitanja…

Pretplati se na Newsletter i prvi čitaj novosti!

U prošloj smo objavi pod naslovom “Arhitekt i treba li nam on uopće”  pisali o važnosti arhitekta u građevinskom poduhvatu te koju nam vrijednost može donijeti kvalitetnim i estetski lijepim konceptom buduće kuće, višestambene zgrade , interijera i sl.
Danas ćemo skrenuti pažnju na detalje na koje je potrebno obratiti pozornost kod odabira kvalitetnog arhitekta.

Gdje pronaći arhitekta i na što obratiti pažnju

Imenik arhitekata nalazi se na stranici komore arhitekata,  no odabir nećete raditi nasumce ili samo na temelju adrese stanovanja nekog arhitekta. Potrebno je svakako ispitati neke stvari prije nego uopće pošaljete upit, pa krenimo redom:

• gotovo kao i u svakom poslu, prva stvar koju ćete vjerojatno pogledati su mrežne stranice ili nekakav drugi promotivni materijal  kako bi uopće dobili dojam o uredu odnosno arhitektu kojeg želite angažirati
• portfelj radova. Sviđa li vam se kako i što arhitekt radi, da li pruža uslugu koja vama treba i kakva su iskustva na sličnim projektima
• lokacija rada.  Projektiranje na daljinu danas nije nikakav problem. Ipak poželjno je da arhitekt ima već neka iskustva rada u određenim sredinama i s lokalnim prostornim planovima
• osobna kemija. Uz stručne kompetencije ovo je možda i najvažnija stavka. Obzirom da su arhitekt i investitor tijekom projekta u redovitoj komunikaciji, ključno je da su sličnih afiniteta, na sličnoj valnoj duljini i da je komunikacija ugodna.

Pitanja za arhitekta

Kod odabira arhitekta i prve komunikacije puno nam mogu pomoći sljedeća pitanja:

• koje su vaše specijalnosti i područje rada
• mogu li vidjeti neke vaše radove
• kako bi vi pristupili ovom projektu, što bi mi sugerirali i koliko bi trajala izrada projekta
• mislite li da postoje nekakve zapreke ili ograničenja na koje bi trebalo obratiti pozornost
• imate li možda nekog kvalitetnog izvođača za preporučiti, s kojim moguće već radite
• cijena

Da, o novcu se uvijek govori na koncu poslovnog razgovora i to je svakako jako bitna stavka.
O cijeni i konkretnim brojkama ćemo pisati u našoj sljedećoj objavi, a kako bi bili u toku s našim sadržajem i prvi čitali novosti, slobodno se registrirajte mailom (na stranici gore desno).

Arhitekt prije, poslije i za vrijeme posla…

Većini nam je poznat podatak da je u Hrvatskoj svježe podneseno preko 800.000 zahtjeva za legalizaciju. Arhitekti i građevinski inženjeri u dobrom dijelu nisu sudjelovali u projektiranju tih zgrada već su se pojavili tek nakon što se stanje izvelo.
Opis posla: inventura izvedenog stanja.

U nekim pak drugim situacijama gdje bi ljudi  angažirali arhitekta prije početka gradnje, čule bi se ponekad izjave: “Imao sam arhitekta koji mi je nešto isprojektirao, a onda sam ja sve tlocrte i još neke stvari ionako napravio po svom!!”.

Nakon svega mogli bi se zapitati što je tu krivo i treba li nam arhitekt uopće??

Situacija br. 1: Nekada nezakonite, danas ozakonjene zgrade su izvedene dobrim dijelom bez pravog posla arhitekta i u njima se živi, i to u mnogim slučajevima već godinama. No da li se u njima moglo živjeti još bolje, ljepše, tiše, udobnije i sigurnije?! Kakva je kvaliteta i funkcionalnost tih zgrada i da li su uopće estetski zadovoljavajuće?
Da li ometaju susjede, da li remete odnose u prostoru i ruše vrijednost same sredine i područja u kojem su građene?
Sve su to pitanja koja ne bi smjeli postavljati na kraju već u samom procesu planiranja i prije nego gradnja počne i nego što je šteta počinjena.
[color-box]Svaki put kada otputujemo negdje u inozemstvo, prva stvar koju obično primjećujemo osim same ljepote prirode je infrastruktura, sklad i ljepota kuća i naselja. [/color-box]
Situacija br. 2: arhitekt projektira jedno, a investitor gradi drugo!
Tu nešto suštinski ne štima.
Problem je najčešće u lošoj komunikaciji ili u potpunom izostanku komunikacije.
Osnovna uloga arhitekta nije potpis i pečat, iako su oni presudni za dobijanje dozvole i početak gradnje. Osnovna uloga arhitekta je da buduću zgradu kvalitetno konceptualizira i da se ona zaista tako izvede, a sve prema potrebi i želji investitora. Štoviše njegova je uloga da tu potrebu i želju nadogradi rješenjima o kojima investitor možda nije ni razmišljao. Uostalom, ako se i u hodu pojave neke greške, u hodu ih je potrebno i otklanjati.
Arhitekt i investitor su na istoj strani.

Tlocrt stana kao primjer iz prakse

Za primjer ćemo dati tlocrt jednog stana u obiteljskoj kući.
Svaki investitor uglavnom zna koje su mu potrebe i što želi. Neki investitori se i sami odvaže kreirati tlocrt budućeg stana, više ili manje uspješno. No kao i u svakom poslu stvar se može najbolje razraditi kada dođe u ruke stručnjaka.
U prilogu je primjer inicijalne ideje stambenog prostora i potom razrađenog istog stana od arhitekta. Lako je uočiti da je prostor izgubio površinu hodnika, povećao broj prostorija i površinu istih. Na kraju što je izrazito važno, povećana je i sama funkcionalnost prostora.

[color-box]Dobro projektirane kuće su redovito udobnije, život je u njima kvalitetniji i lakše se prodaju. Lijepi projekti apartmana i hotela lakše se iznajmljuju. Kvalitetno konceptualizirani lokali, uredi. restorani stvaraju ljepši osjećaj i bolje funkcioniraju. Za stanove u višestambenim zgradama ne treba posebno isticati kolika je važnost kvalitetnih tlocrta, kvalitetne izvedbe, sadržaja i koncepta zgrade.
Dobro i stručno projektirane kuće, u konačnici zadovoljavaju i najsuvremenije standarde gradnje.[/color-box]

Arhitektura i arhitekti nam svakako trebaju i kada koristite arhitekta koristite ga ne samo za potpis i pečat već da vam stvori veću vrijednost onoga što planirate graditi. Kvalitetan projekt dokazano puno vrijedi.
Unatoč velikom prisustvu nezakonite gradnje, Hrvatska ipak ima kvalitetnu tradiciju arhitekture te sposobne i vješte arhitekte.
Ipak, kako pronaći arhitekta koji nam odgovara i koji će učiniti naš projekt vrijednijim?!
Pisati ćemo o tome u našoj sljedećoj objavi.

Lokacijska informacija

Kada se kreće u gradnju i analizu mogućnosti gradnje prvi od termina s kojim ćete se susresti je: lokacijska informacija.
Sadržaj lokacijske informacije propisan je Zakonom o prostornom uređenju . Ona nas upoznaje s namjenom prostora, da li se smije i što se smije graditi, pod kojim uvjetima, te koji je prostorni plan u primjeni za česticu koja nas interesira.

Radi se dakle o općim informacijama koje nam mogu biti korisne kako bi znali na što treba obratiti pozornost u planiranju i projektiranju. Ipak, lokacijska informacija zbog svog uopćenog sadržaja nije dovoljna kako bi znali da na čestici možemo projektirati i graditi upravo ono što želimo.

Analiza parcele

ključna je stavka prije kupnje zemljišta ili razmišljanja o gradnji.
Čak i u situacijama kada nam lokacijska informacija postavlja prilično jednostavne uvjete, kada se čini da smo veličinom čestice znatno iznad propisanih minimuma, da imamo pristupni put i sve drugo što je potrebno, može se dogoditi da nam se nametne niz drugih prepreka koje će poremetiti naše planove.

Prva od stavki koja može znatno oslabljeti naizgled povoljnu lokacijsku informaciju je oblik čestice. Loš oblik i orijentacija čestice negativno će utjecati na željenu kvadraturu kuće, njezin oblik, raspored i funkcionalnost.  U ekstremnim slučajevima može se dogoditi da ne možemo čak ništa suvislo ni graditi.
Udaljenost od međa, smještaj parkirnih mjesta, postotak zelenila, neki su od osnovnih uvjeta koje treba uvažavati u projektiranju. Samostojeće, poluugrađene i ugrađene kuće, sve one imaju svoje parametre i udaljenosti koje su propisane prostornim planom no ukoliko se dogodi da je pored vas  kuća  koja je ozakonjena mimo prostornog plana i tada se neke relacije mijenjaju.

[color-box] Lokacijska informacija DA, ali samo za opće informacije.
Za pravi posao i kako ne bi kupili lošu i neupotrebljivu parcelu, najbolje je angažirati arhitekta za kvalitetnu analizu kako bi se provjerilo da li je željena gradnja izvediva i što se u konačnici može dobiti, u pogledu veličine, izgrađenosti, orijentacije i sl.
Analiza ne košta puno, a može donijeti iznimnu korist.[/color-box]

Koeficijent iskoristivosti i izgrađenost čestice, neki su od ključnih parametara u gradnji i  jedna od osnovnih stvari koje je potrebno provjeriti kada se procjenjuje vrijednost i mogućnosti gradnje na  građevinskoj čestici koju posjedujemo ili namjeravamo kupiti.

Pa ukratko što je Ki, a što Kig te na što je još potrebno obratiti pozornost?!
Koeficijent iskoristivosti (označava se s Ki, a ponegdje i s Kis) je odnos građevinske brutto površine i površine čestice.  Kada on iznosi primjerice 0.8  na čestici tada u pogledu tog parametra možemo izgraditi zgradu čiji je GBP 80% površine čestice. Za česticu od npr. od 1000m2 , mogli bi izgraditi zgradu od 800m2.
*U nekim se prostornim planovima može pojaviti i Kin (koeficijent iskoristivosti nadzemno), koju uključuje GBP isključivo nadzemnih etaža u odnosu na površinu čestice.

Izgrađenost građevne čestice je udio tlocrtne površine zgrade u odnosu na površinu čestice. Primjerice kada je izgrađenost 0,3 tada je vertikalnom projekcijom zgrade moguće pokriti 30% tlocrtne površine čestice.  U izgrađenost zgrade se primjerica ne računa okomita projekcija balkona, a ne računa se ni površina otvorenih bazena.

Generalno se može reći da su u praksi, izgrađenost čestice i maksimalna visina gradnje redovito propisane dok koeficijent iskoristivosti ponekad može biti i ispušten. Uz navedene koeficijente, propisuju se kao što znamo udaljenost od međe, minimalna veličina građevinske čestice, postotak prirodnog terena (zelenilo), a ponekad se propisuje čak i potrebna minimalna širina parcele koja se proteže uz cestu.

[color-box]Lako je zaključiti da veličina čestice nije presudna za njenu vrijednost već je bitna i njena kvaliteta odnosno što i kako je na toj čestici moguće graditi. Uz gore spomenute koeficijente oblik čestice također nosi bitnu ulogu jer, ako ne dopušta odgovarajuće udaljenosti može tada narušiti brojne parametre i mogućnost da se iz čestice izvuče njezin maksimum ili da se uopće na njoj nešto korisno gradi. Na koncu posao je arhitekta da prije kretanja u projektiranje, dobro izanalizira mogućnosti gradnje. [/color-box]

Pretplati se na Newsletter i prvi čitaj novosti!