Projektiranje & gradnja

Vi ste ovdje: Naslovnica / Arhiva zaNovosti

By 132 komentara

Upis u katastar i zemljišne knjige

upis u katastar Upis u katastar i zemljišne knjige odvojena je procedura od same legalizacije i puta do Rješenja o izvedenom stanju, tako da te dvije procedure ne treba poistovjećivati.
Iako se za legalizaciju radi geodetski snimak, isti se ne ovjerava u katastru, no nužan je za sve objekte koji nisu katastarski evidentirani ili nisu točno evidentirani.
Za sam upis potrebno je napraviti Geodetski elaborat za evidentiranje, brisanje ili promjenu podataka o zgradama. Geodetski elaborat može se izraditi samo ako je u katastru formirana građevinska čestica, a sastavni dio elaborata je i prethodno napravljena geodetska snimka. Bitno je također prije upisa da je zgrada završena i da se može koristiti.

Upis se dakle vrši na temelju Geodetskog elaborata i pravomoćnog Rješenja o izvedenom stanju.

*Katastar nakon svoje evidencije, dostavlja po službenoj dužnosti potrebnu dokumentaciju (Pravomoćno rješenje sa prijavnim listom, kopiju plana i rješenje o izvedenom stanju) zemljišno knjižnom odjelu, radi upisa u zemljišne knjige gdje se stavlja zabilježba o priloženom Rješenju o izvedenom stanju i oznaci i broju toga akta.

By

Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima

legalizacija pomoćnog objektaSa današnjim danom (8.7.2014) na snagu je stupio novi Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima NN 79/14 sa izvjesnim brojem promjena i olakšica u odnosu na prethodni Pravilnik koji tako ostaje van snage.

Najznačajnija promjena odnosi se vjerojatno na mogućnost gradnje pomoćnih zgrada jedne etaže do 50m2, no uz uvjet da je na istoj čestici sa osnovnom zgradom i da služi za potrebe te osnovne zgrade.  Također po prvi puta uvodi se i mogućnost izvođenja krovnih kućica bez građevinske dozvole.
Ipak za jedno i drugo obaveza je izraditi glavni projekt, te izvesti gradnju u skladu sa pravilima struke i samo ako prostorni plan isto dozvoljava (izgrađenost čestice i Ki, udaljenost od međa itd.)

Od ostalih novosti vrtna sjenica nema propisanu maksimalnu propisanu površinu, dok nadstrešnica ostaje kao i prije maks. 15m2, bazeni 100m2.
Nova su pravila za ograde, zidove i potporne zidove. Tako za ograde do 2,2m visine, ogradne zidove do 1,6m, i potporne zidove do 1, ne treba ni dozvola ni projekt.
Ipak ukoliko ograda, ogradni zid ili potporni zid prelaze navedene visine potrebno je tada napraviti samo glavni projekt te je i dalje je uvjet poštivanje parametara prostornog plana.
Bilo da je potrebno raditi glavni projekt za jednostavne građevine ili ne, topla je preporuka konzultirati arhitekta kako se gradnja ne bi izvodila mimo prostornog plana i da se ne kompromitira cijeli zahvat.

Više u Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima NN 79/14

By

Postupak prije gradnje

parcela za građenjeVećina investitora danas, svjesna je potrebe zakonitog građenja i angažiranja struke u samom procesu projektiranja i gradnje.
Zakonita i kvalitetna gradnja donose niz prednosti kroz budući kvalitetan prostor, udobno stanovanje te konačno normalno gospodarenje nekretninom.
Ipak sam proces osmišljavanja i procjene mogućnosti projektiranja buduće kuće ili stambene zgrade kreće već od same kupnje zemljišta.

Vlasništvo:
Prije same kupnje zemljišta na kojem se planira graditi, prva stvar koja se mora provjeriti je vlasništvo. Najljepša je okolnost kada je vlasništvo potpuno čisto, po mogućnosti jedan ili što manje vlasnika i svakako je poželjno da zemljište nema tereta. Sve te detalje može provjeriti sam investitor no topla je preporuka, pogotovo u slučajevima kada nije sve čisto, da se angažira odvjetnik.

Procjena mogućnosti gradnje:
Može li se uopće graditi?!
Za takve procjene svakako je potrebno angažirati arhitekta kod kojeg je poželjno osim samog iskustva sa projektiranjem da je i upoznat sa cijelim procesom ishođenja dozvole, od kupnje zemljišta pa sve do završetka gradnje i upisa kuće u katastar i gruntovnicu.

Nerijetko se događa da je zemljište u katastru evidentirano kao poljoprivredno, a u naravi se na njemu može slobodno graditi jer je tako predviđeno prostornim planom. Nekada su situacije i obrnute, da je zemljište predviđeno za gradnju, ali se zbog nekih drugih okolnosti ne može ništa graditi (npr. ne postoji pristup prometnici). Situacije su brojne, pogotovo jer se propisi dosta često mijenjaju te je na takve stvari potrebno redovito paziti.

Koliko se i što može graditi?!
Kod procjene mogućnosti gradnje, svakako se provjerava i da li čestica  udovoljava  planovima i potrebama investitora.  Dva su elementa koja se tu najčešće pojavljuju: Izgrađenost čestice i Koeficijent iskoristivosti građ.čestice (Ki)
Izgrađenost čestice definira se kao tlocrtna projekcija kuće na česticu i u kojem omjeru ona pokriva ukupnu površinu čestice. Taj odnos se najčešće kreće u rasponu od 30% do ponekad 40% za samostojeće kuće. Navedeno znači da preostali dio 60-70% ne smije biti izgrađen osim za popločenje, parking i sl.
Koeficijent iskoristivosti (Ki) također prikazuje mogućnost građenja no ovoga puta se ne radi o odnosu tlocrtnih površina već o odnosu građevinske brutto površine (GBP) kuće, zgrade u odnosu na površinu čestice.
Može se reći da se u praksi najčešće sve vrti oko koeficijenta 1 što znači da se na parceli od 400m2 može izgraditi kuća jednake brutto građevinske površine.  Striktne zone mogu se spuštati čak do koeficijenta 0,6.
Naravno i ovo pravilo može postati nebitno, ako je propisana minimalna veličina čestice.

[color-box] Iz navedenih primjera pokušali smo dati barem mali uvid u važnost prisutnosti arhitekta već u ranoj fazi, prije same gradnje, jer se uz relativno mala inicijalna davanja može postići velika ušteda i izbjeći mnoštvo krivih koraka prije kupnje zemljišta i početka radova.
Konačno sama vrijednost zemljišta ne ovisi samo o lokaciji već o svemu tome što ono pruža.
Za vaš konkretan upit ili uvid slučaj stojimo na raspolaganju na naš kontakt.[/color-box]

By

Dokazivanje 1968.

zgrade prije 1968Sa novim Zakonom o gradnji koji je stupio na snagu  1. siječnja 2014., nastupile su i neke novosti oko dokazivanja da je građevina evidentirana prije 15. veljače 1968. i da je samim time zakonita.
Kako je opisano u našem ranijem članku (kuća izgrađena prije 1968.) dokazivanje legalnosti takvih građevinama najčešće se radilo na temelju Uvjerenja od katastara, a ako to nije bilo moguće dokazivanja su išla prema tijelu graditeljstva koje bi izdavalo Uvjerenje o vremenu gradnje.
Danas se po prvi puta za sve objekte izgrađene prije 1968. izdaje Uporabna dozvola i izdaje ju isključivo tijelo graditeljstva na temelju uvida u Državnu snimku iz zraka, uvida u druge kartografske podloge Državne geodetske uprave iz toga vremena ili prema potrebi drugih odgovarajućih dokaza.
Uporabnom dozvolom,  se tako osim dosadašnjeg  iskaza isključivo  tlocrtne površine objekta, opisuje cijela zgrada kako je bila izgrađena prije navedenog datuma: broj i vrsta etaža, vanjska veličina nadzemnih i podzemnih dijelova, smještaj na čestici, namjena itd.
Primjer Uporabne dozvole za građevine evidentirane prije 1968. nalazi se u prilogu: Uporabna za zgrade do 1968
*svi postupci započeti prije 2014. dovršavaju se prema starom Zakonu

By

Legalizacija 2014

Legalizacija objekata 2014Legalizacija objekta u 2014 je samo nastavak na već naš ranije napisani članak Postupak legalizacije , ovaj puta sa ključnim informacijama za tekuću 2014. godinu.
Prema Zakonu o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12, legalizirati mogu svi koji su podnijeli zahtjev do konca lipnja 2013. a čiji su objekti ili nadogradnje izvedeni do 21.6.2011. Navedeni Zakon omogućuje tako legalizaciju brojnih zahvata koji su izvedeni mimo prostornog plana (udaljenost od međa, izgrađenost čestice itd.)  i nerijekto su izvan samih građevinskih zona.

Sve izgrađeno nakon 21.6.2011. podliježe Zakonu o gradnji i prostornom uređenju, odnosno najnovijem Zakonu o gradnji NN 153/13, povezanim sa Zakonom o prostornom uređenju i građevinskoj inspekciji koji su na snazi od 1.1.2014. Navedeni propisi ukratko dozvoljavaju ozakonjenje isključivo kada je zgrada izvedena u skladu sa prostornim planom.
U skladu sa trenutnim stanjem i pitanjima koja se često pojavljuju vezano za gradnju i legalizaciju, donosimo nekoliko odgovora:

P: Predali smo zahtjev za legalizaciju i čekamo Rješenje, no ne znamo koliko će sve to potrajati, a mi bi željeli već sada ići na dozvolu za nadogradnju. Da li je to moguće?

O: Osnovni uvjet za bilo kakvu dozvolu za nadogradnju je da je postojeće izvedeno stanje zakonito. Potrebno je dakle prvo pričekati Rješenje o izvedenom stanju i tek potom ići na projekt i dozvolu.
Dozvola se naravno izdaje u skladu sa parametrima prostornog plana.

P:  Htjeli bi zatvoriti terasu na stambenoj zgradi i to naknadno ozakoniti, možete li reći kakav je postupak.

O: Ozakonjenja zatvaranja balkona, loggia i terasa moguće je isključivo za sve koji su već podnijeli zahtjev i udovoljavaju uvjetima Zakona NN 86/12. Svi drugi zahvati moraju ići na dozvolu. Napomena: investitori stambenih zgrada za tržište su najčešće već iskoristili maksimalnu izgrađenost parcele, tako da daljnja nadogradnja često nije ni moguća.

P: Kako se danas tretira nezakonita gradnja koja se dogodila po isteku Zakona o postupanju iz 2012?

O: Novim setom Zakona koji su stupili na snagu od 1.siječnja 2014. svaka uočena nezakonita gradnja će se zaustaviti i novčano sankcionirati. U slučaju da se gradi van prostora koji dozvoljava gradnju ići će se na rušenje bez odgode.
Ukoliko je zahvat u prostoru koji dozvoljava gradnju, uz novčanu kaznu gradnja se zaustavlja, a investitoru će se dati mogućnost da naknadno ishodi dozvolu i uskladi gradnju sa parametrima prostornog plana. Inspekciju danas uz građevinskog inspektora provodi i komunalni redar.
[color-box]Ukoliko ste podnijeli zahtjev  do 30.lipnja 2013. i dobili ste rok za nadopunu 30 dana, stojimo vam na raspolaganju za izradu kompletne tehničke dokumentacije za legalizaciju. Svakako smo na raspolaganju i za ponude za projekte novih zgrada, na naš kontakt[/color-box] Pitanja na temu možete postavljati u komentarima.